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内容概括

为了全面而准确地反映房地产金融产业的发展现状以及未来趋势，中商产业研究院推出本报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据中国国家统计局、国家海关总署、相关行业协会、国内外相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提供的大量资料。对我国房地产金融业现状、房地产金融市场供需状况、房地产金融产业链现状、房地产金融重点企业状况等内容进行详细的阐述和深入的分析，着重对房地产金融市场发展动向作了详尽深入的分析，并根据行业的发展轨迹对未来的发展前景与趋势作了审慎的判断，为房地产金融产业投资者寻找新的投资机会。为企业了解房地产金融业、投资该领域提供决策参考依据。

报告目录

第一章房地产金融概述 12

第一节房地产业特点及对房地产金融的依赖性 12

一、房地产业的特点 12
二、房地产业对房地产金融的依赖性 12

第二节房地产金融界定 12

第三节房地产金融基本特征 13

一、以不动产为抵押品来保证贷款的偿还 13
二、“无转移抵押”性质 13
三、“杠杆效应” 13

第四节房地产金融分类 14

一、房产金融 14
二、地产金融 14

第五节房地产金融的主要内容与任务 15

一、房地产金融的主要内容 15
二、房地产金融的任务 15
三、房地产金融体系 15

第六节房地产金融的意义及作用 16

一、为房地产开发经营提供了资金保障 16
二、支持居民住房消费能力的提高 17

第二章中国房地产金融行业市场发展环境解析 18

第一节中国宏观经济发展环境分析 18

一、中国GDP增长情况分析 18
二、工业经济发展形势分析 19
三、全社会固定资产投资分析 20
四、社会消费品零售总额分析 21
五、城乡居民收入与消费分析 22
六、对外贸易的发展形势分析 24

第二节中国房地产金融市场政策环境分析 25

一、银行信贷政策法规 25
（一）《完善差别化的住房信贷政策，调节和引导住房需求》 25
（二）《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》 25
二、上市融资政策法规 26
三、房地产信托政策法规 28
四、其他相关融资政策法规 29
（一）土地政策 29
（二）财税政策 33
（三）保障政策 35

第三节中国房地产金融社会环境分析 45

一、人口环境分析 45
二、教育环境分析 48
三、文化环境分析 49
四、中国城镇化率 49

第三章中国房地产行业运行新形势透析 51

第一节中国房地产景气指数分析 51

一、企业景气指数持续回升 51
二、中国房地产开发景气指数回顾 54
三、“国房景气指数”分析 55

第二节中国房地产景气指数分析 56

一、国房景气指数触底反弹 56
二、“国房景气指数”分析 57

第三节中国房地产业供给情况分析 57

一、土地开发及购置面积 57
（一）房地产土地购置与开发情况 57
（二）房地产土地购置与开发情况 60
二、房地产投资完成额 61
（一）房地产开发投资增速分析 61
（二）房地产开发投资增长分析 63
三、资金来源分析 64
（一）房地产开发企业资金来源分析 64
（二）房地产开发企业资金来源分析 65
四、房屋施竣工面积 66
（一）房屋施竣工面积 66
（二）房屋施竣工面积 68
五、房地产业市场供给结构分析 69
（一）房地产业市场供给结构分析 69
（二）房地产业市场供给结构分析 71
（三）房地产业市场供给结构分析 72

第四节中国房地产业需求情况分析 73

一、中国房地产市场需求情况分析 73
二、商品房销售面积和销售额增长情况 74
三、商品房销售面积与销售额增长情况 75
四、全国房地产市场价格变动情况 76
（一）全国房地产市场价格变动情况 76
（二）全国房地产市场价格变动情况 80
（三）全国房地产市场价格变动情况 83

第五节中国房地产企业发展情况分析 84

一、中国房地产上市企业特征分析 84
二、中国房地产企业销售业绩剖析 87
三、中国房地产企业拿地速度放缓 88
四、中国房地产企业打响业绩保卫战 91
五、中国房地产企业品牌价值分析 92

第六节中国房地产市场竞争情况分析 96

一、房地产市场竞争层次体系探讨 96
（一）房地产市场竞争层次概述 96
（二）产品式样竞争 96
（三）产品大类竞争 97
（四）产品使用价值竞争 98
（五）基于消费观念和文化导向的竞争 99
二、中国房地产百强企业竞争分析 100
三、中国房地产行业并购与重组分析 118
四、中国房地产市场集中度提高 119
五、中国房地产市场销售门槛提升 120
六、中国房地产市场竞争格局分析 121
七、房地产开发企业竞争力分析 122
（一）房地产市场竞争阶段 122
（二）房地产市场竞争特征 123
（三）房地产企业竞争力分析 124

第七节中小房地产企业竞争策略分析 126

一、中小房地产企业发展现状 126
二、房地产中小企业竞争优势 127
三、房地产中小企业竞争劣势 128
四、中小房地产企业的竞争战略 129
五、中小房地产企业市场竞争措施 131
第二部分行业运行发展分析 134

第四章中国房地产金融市场现状分析 134

第一节中国房地产金融市场发展现状 134

一、房产金融和土地金融相融合的房地产金融体系尚未形成 134
二、完善的房地产金融服务体系尚未形成 134
三、完善的房地产金融业务创新体系尚未形成 135
四、完善的房地产金融产品创新体系尚未形成 136
五、保障房、公共租赁房的金融服务支持体系尚未形成 136
六、可供贷款需求者选择的住房金融产品链尚未形成 137
七、科学的房地产金融制度法规体系尚未形成 137
八、符合国际惯例的、多层次的房地产金融市场体系尚未形成 137
九、满足不同客户需求的流程管理模式尚未真正形成 138

第二节前三季度房地产开发资金来源分析 138

一、前三季度房地产开发资金来源 138
二、前三季度房地产开发资金来源结构 139

第三节房地产企业并购情况 140

第四节中国房地产金融创新的思路 141

一、逐步形成多层次的房地产金融市场体系 141
二、建立以客户为中心的住房金融产品创新体系 141
三、组建适应住房金融业务发展的住房金融组织机构 143
四、建立与国际惯例标准相衔接的住房金融法律体系 143
五、发挥三种住房金融制度优势，组建政策性住房银行 144
六、加快房地产金融专业人才和产品经理队伍建设 144

第五章中国房地产企业融资模式分析 146

第一节银行贷款 146

第二节上市融资 146

一、IPO上市 146
二、买壳上市 148
三、海外上市 148

第三节发行企业债券 149

一、现阶段我国企业债券存在的主要问题 149
二、制约我国企业债券发展的因素 151
三、发展我国企业债券的若干对策 153

第四节房地产信托 155

一、房地产信托概况 155
二、房地产投资信托在我国的发展现状 155
三、我国大陆的财产(房地产)信托业务实例 157

第五节房地产信托投资基金（REITS） 159

一、概述 159
二、REITs的起源和发展 159
三、REITs在我国发展现状 160
四、实质及意义 161
五、REITs的主要特点 162
六、REITs的投资价值 163

第六节其他融资方式 163

一、股权融资 163
二、贴现贷款 164

第七节房地产现行融资渠道的不足 165

一、融资渠道过于单一 165
二、不重视自身资金的积累 165
三、缺乏多层次房地产金融体系 165
四、法律及监管和调控机制尚不完善 165

第八节房地产融资渠道的发展趋势 166

第九节我国房地产企业融资方式的选择 166

第六章中国房地产市场运行态势分析 168

第一节中国房地产贷款政策发展历程 168

第二节中国房地产市场运行动态分析 171

一、调控内容、政策文件、核心规定回顾 171
二、房地产市场总体发展态势回顾 184
三、宏观调控下的市场现象回顾 188

第三节房地产市场发展趋势预判 191

一、影响房地产调控政策变化的几大因素 191
二、未来10年房地产发展形势研究与分析 193

第七章国外房地产金融发展研究 195

第一节国外REITS发展现状 195

第二节美国REITS研究 195

一、现状探析 195
二、REITs案例-普洛斯物流私募REITs的运作 199

第三节亚太地区REITS概况研究 212

一、发展概况 212
二、新加坡REITS发展分析 213
三、澳大利亚REITS发展分析 216
四、香港REITS发展分析 221

第四节 REITS发展模式的比较分析 226

一、以美国为例发展情况对比 226
二、REITs的主要类型比较 227

第五节国外房地产金融发展的借鉴之处 228

第三部分行业竞争及趋势研究 230

第八章房地产信贷重点银行分析 230

第一节中国银行 230

一、企业简介 230
二、中国银行经营状况分析 231
三、中行房贷业务开发现状 233
四、中国银行房贷政策分析 235
五、中国银行发展情况分析 235

第二节中国农业银行 236

一、企业概况 236
二、农业银行经营状况分析 237
三、农行个人房贷政策分析 240
四、农业银行发展情况分析 242

第三节中国工商银行 244

一、企业概况 244
二、中国工商银行经营状况分析 244
三、中国工商银行房贷政策 246
四、中国工商银行发展情况分析 247

第四节中国建设银行 248

一、企业简介 248
二、建设银行经营状况分析 248
三、建行个人房贷业务增长快速 250
四、中国建设银行发展情况分析 251

第五节招商银行 252

一、企业概况 252
二、招商银行房贷政策分析 253
三、招商银行经营状况分析 253
四、招商银行发展情况分析 255

第六节中信银行 256

一、企业概况 256
二、中信银行经营状况分析 258
三、中信银行发展情况分析 260
四、中信银行房贷业务市场分析 261

第七节兴业银行 262

一、企业概况 262
二、兴业银行经营状况分析 263
三、兴业银行个人房贷业务分析 266
四、兴业银行发展情况分析 267

第九章 2019-2023年中国房地产金融发展趋势分析 271

第一节 2019-2023年中国房地产前景预测 271

一、中国房地产信托市场优势分析 271
二、商业银行仍是融资的主要平台分析 272
三、企业债券是重要融资渠道 272
四、投资担保融资将快速发展 273
五、国外金融机构与境外基金涌入 273
六、2019-2023年中国房地产发展情况预测 273

第二节 REITS将成为主要趋势 274

一、中国发展REITs的可行性 274
二、中国发展REITs面临的问题 276
三、中国发展REITS的建议 276
四、探索REITS发展模式 277

第三节 2019-2023年中国房地产及房地产金融发展趋势 280

一、商品房需求、供给预测分析 280
二、房地产信贷趋势 281
三、中国房地产金融发展趋势 282

第十章 2019-2023年中国房地产及房地产金融长远健康发展思考 286

第一节影响中国房地产及房地产金融发展的制度性因素 286

一、住房制度改革衔接不好诱发新的住房需求 286
二、对地方政府经营土地缺乏有效制约 286
三、缺乏有效控制土地供应结构的开发规划制度 286
四、缺乏合理引导居民住房需求，有效调控投资、投机行为的税收政策 286
五、缺乏发达的多层次房地产融资市场 287

第二节促进中国房地产及房地产金融健康发展策略 287

一、继续支持房地产业的健康发展 287
二、倡导节约使用住房消费理念、引导健康的住房消费 287
三、加强城市廉租房规划建设 287
四、适时调控居民居住性购房及投机性购房 288
五、促进房地产市场平稳健康发展分析 288
六、抑制土地和房地产投机的政策建议 290
七、坚持区别对待、有保有压的调控原则 291
八、依法制止炒买炒卖和囤积土地的行为 291
九、利用税收手段限制投机性购房和短期炒作 291
十、进一步完善房地产市场管理 291
十一、促进我国房地产健康发展的政策建议 292

第三节完善我国政策性房地产金融机构建设的思考 293

一、建立政策性房地产金融机构的必要性 293
二、促进我国政策性房地产金融机构的发展 293
第四部分行业融资策略研究 295

第十一章 2019-2023年中国房地产企业融资策略分析 295

第一节中国房地产金融风险集中表现 295

一、部分地区房地产市场过热加剧风险 295
二、房地产开发企业负债经营财务风险和对策 295
三、“假按偈” 296
四、房地产对银行的依赖程度过大 297
五、房产抵押贷款的风险与防范 297

第二节房地产企业融资策略分析 300

一、促进企业规模的壮大 300
二、借道房地产信托，解决资金短缺 300
三、优化资本结构，提高自有资金比例 301
四、银行贷款或有松动 302
五、利用私募股权投资基金 302

第三节中小房地产企业融资策略分析 303

一、制定多元化融资发展战略 303
二、探索有效的民间融资方式 303
三、建立中小房地产企业发展基金和互助性担保制度 304
四、寻求合作开发 304
五、积极进行房地产企业融资创新 304

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