2017-2022年定州市房地产市场前景及投资决策研究报告-中商产业研究院

内容概括

在2016年度国有建设用地供应总量350.9834公顷，其中商服用地7.3075公顷；工矿仓储用地121.8228公顷；住宅用地40.7292公顷（其中配建保障性住房用地2.0365，棚户区改造21.2794公顷,商品房用地17.4133公顷）；公共管理与公共服务用地54.0175公顷；交通运输用地127.1064公顷。定州市2014年到2016年上半年成交地块主要用于工业用地、其他商服用地、批发零售用地和普通商品住房用地。2014年，定州市成交地块用地面积129.3万平方米，2015年，定州市成交地块用地面积161.89万平方米，2016年上半年定州市成交地块用地面积,41.62万平方米。2014年，定州市成交地块建筑面积206.23万平方米，2015年定州市成交地块建筑面积383.37万平方米，2016年上半年定州市成交地块用地面积107.62万平方米。2016年，省政府正式印发实施《河北省建设新型城镇化与城乡统筹示范区规划》。规划中提出7个50万人以上中等城市，定州列首位。定州被列为准地级市，预计到2019年至2020年，定州人口翻翻，居住需求上涨，城市建设提升，定州房价将涨至5500至6000元。到2030年，定州市城乡居民点建设用地规模控制在199平方公里以内，中心城区人口规模控制在90万人以内，城市建设用地规模控制在100平方公里以内。中心城区层面划定中心城区的规划区范围是现状城区及 3个乡镇（包括西城区、北城区、南城区三个街道办，赵村镇、大鹿庄乡、杨家庄乡共 6个乡镇），面积约为 276平方公里。

报告目录

第一章中国二三线城市房地产发展概述 8

第一节中国二三线城市土地市场 8

一、二三线城市土地市场概况 8
二、二三线土地成交溢价情况 8

第二节中国二三线城市房地产市场 9

一、二线城市房地产市场成交情况 9
二、三线城市房地产市场成交情况 9
三、二三线城市房地产可售情况 10
四、房地产行业战略布局新动态 11

第三节中国二三线城市房地产市场价格分析 11

一、全国大中城市房地产价格变动分析 11
二、二三线城市房地产市场价格分析 15

第四节二三线城市房地产市场开发模式 16

一、城市综合体模式 16
二、城市发展运营商模式 16
三、“城投”模式分析 17
四、“城中村”模式分析 18

第二章定州市房地产市场环境分析 19

第一节定州市房地产地域环境分析 19

一、地理位置 19
二、自然环境 20
三、生态气候 20
四、资源分布 20
五、行政区域 20

第二节定州市房地产宏观经济环境分析 21

一、定州市GDP增长情况 21
二、定州市固定资产投资 21
三、定州市居民收支情况 22
四、定州市产业结构分析 22

第三节定州市房地产市场政策环境分析 23

一、全国房地产政策环境综述 23
二、全国土地政策解读 26
三、房地产税收新政策 30
四、二三线城市限购政策 31
五、定州市房地产重要政策分析 33
（一）《关于加强全市房地产行业管理的意见》 33
（二）《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》 33
（三）《关于强化定州市房地产交易市场相关事项的通知》 36

第四节定州市房地产行业社会环境分析 37

一、人口数量分析 37
二、消费市场分析 38
三、招商引资情况 38
四、城镇化率情况 38

第三章定州市土地市场分析 40

第一节定州市城市规划布局 40

一、《定州市城乡总体规划（2013-2030年）》 40
二、《定州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》 40

第二节定州市土地供应分析 43

一、2016年定州市土地供应情况 43
二、2016年定州市土地供应规划 44

第三节定州市土地成交分析 46

一、成交地块规划用途 46
二、成交地块用地面积 50
三、成交地块建筑面积 55
四、成交地块的容积率 60
五、成交地块受让单位 64

第四节定州市土地成交价格 67

一、成交地块的起始价 67
二、成交地块的成交价 72
三、地块的成交楼面价 74

第四章 2012-2016年定州市房地产市场分析 78

第一节定州市建筑业产值分析 78

第二节定州市房地产投资建设分析 78

一、定州市房地产投资额分析 78
二、定州市房地产建设规模分析 79
（一）定州市房地产施工面积分析 79
（二）定州市房地产竣工面积分析 79
三、定州市房地产销售情况分析 79
四、定州市房地产开发重点企业 80
五、定州市房地产市场价格分析 81

第三节定州市产业园区建设分析 82

一、定州市产业园区分布情况 82
二、定州市产业园区建设规模 82
三、定州市产业园区发展规划 83

第四节定州市商业营业用房建设分析 84

一、定州市写字楼市场分析 84
二、定州市商业市场分析 84
三、定州市酒店市场分析 87

第五章定州市房地产重点企业分析 88

第一节河北文博房地产开发有限公司 88

一、企业基本情况 88
二、企业开发项目 88

第二节河北崇城房地产开发有限公司 89

一、企业基本情况 89
二、企业资质情况 89
三、企业开发项目 89

第三节河北中天集团房地产开发有限公司 90

一、企业基本情况 90
二、企业资质情况 90
三、企业开发项目 90

第四节河北东升房地产开发集团有限公司 91

一、企业基本情况 91
二、企业资质情况 91
三、企业开发项目 92

第五节河北经天伟业房地产开发有限公司 92

一、企业基本情况 92
二、企业资质情况 92
三、企业开发项目 92

第六章二三线城市房地产市场投资分析 94

第一节中国房地产市场投资现状 94

一、投资状况及增速 94
二、分物业投资情况 94
三、分区域投资状况 95
四、房地产开发资金来源分析 95

第二节二三线城市房地产投资环境分析 96

一、投资吸引力 96
二、经济发展 96
三、房地产投资 96
四、限购政策影响情况 97
五、商品房销售 98
六、土地市场 99
七、人口与城市化 100
八、居民购买力 100
九、人均可支配收入 101
十、未来走势展望 101

第三节二三线城市房地产市场投资机遇 101

一、二三线城市成房地产市场投资热点 101
二、二三线城市房地产市场发展潜力 102
三、二三线城市未来将成房企投资重点 102

第四节中国二三线城市商业地产投资分析 102

一、二三线城市商业地产投资机会 102
二、二三线城市商业地产发展存在的矛盾 103
三、二三线城市商业地产投资建议 104

第七章 2017-2022年定州市房地产市场前景分析 106

第一节房地产市场发展前景分析 106

一、中国房地产业中长期发展目标 106
二、中国房地产未来发展趋势 109
三、中国房地产投资前景分析 110

第二节定州市房地产市场需求趋势及前景 111

一、定州市房地产市场需求趋势 111
二、定州市房地产市场需求前景 111

第三节定州市房地产市场价格趋势 111

第四节定州市商业地产投资前景分析 112

第八章 2017-2022年定州市房地产投资风险及策略分析 113

第一节 2017-2022年定州市房地产市场的投资风险 113

一、市场竞争风险 113
二、购买力风险 113
三、流动性和变现性风险 113
四、利率风险 113
五、经营性风险 113

第二节 2017-2022年定州市房地产市场风险及控制策略 114

第三节 2017-2022年定州市房地产发展策略及投资建议 115

第九章定州市房地产企业发展战略分析 117

第一节企业应对房地产周期波动的经营策略 117

一、资本运作策略 117
二、土地储备策略 117
三、业务组合策略 118
四、区域互补策略 119

第二节房地产企业发展管理分析 120

一、成本控制策略 120
二、定价策略分析 125
三、竞争策略分析 129
四、并购重组策略 131
五、融资策略分析 134
六、资本运作策略 135

第三节房地产企业战略规划策略分析 137

一、战略综合规划 137
二、技术开发战略 137
三、区域战略规划 138
四、产业战略规划 138
五、营销品牌战略 138
六、竞争战略规划 140

图表目录

图表 1 2016年二、三线城市土地市场情况 8
图表 2 2016年不同类型城市土地成交溢价率情况 8
图表 3 2016年二线代表城市房地产市场成交情况 9
图表 4 2016年三线代表城市房地产市场成交情况 10
图表 5 2016年部分二三线城市房地产可售情况表 10
图表 6 2016年中国70个大中城市新建商品住宅价格指数 12
图表 7 2016年中国70个大中城市二手住宅价格指数 14
图表 8 2015年部分二线城市房地产成交均价情况表 15
图表 9 2015年部分三线城市房地产成交均价情况表 16
图表 10 定州市区位图 19
图表 11 定州市行政区域划分 21
图表 12 2011-2016年定州市GDP增长情况 21
图表 13 2011-2016年定州市固定资产投资情况 22
图表 14 2011-2016年定州市居民人均可支配收入情况 22
图表 15 2012-2016年定州市产业结构情况 23
图表 16 2016-2017年限购城市名单及限购政策 32
图表 17 2011-2016年定州市人口数量分析 37
图表 18 2011-2016年定州市社会消费品总额情况 38
图表 19 2013-2016年定州市利用外资情况 38
图表 20 2014-2016年定州市城镇化率情况 39
图表 21 定州市“一城、两轴、三区、两园区”示意图 43
图表 22 定州市土地供应分析 43
图表 23 2014-2016年定州市成交地块规划用途 46
图表 24 2014-2016年定州市成交地块用地面积 50
图表 25 2014-2016年定州市成交地块建筑面积 55
图表 26 2014-2016年定州市成交地块容积率 60
图表 27 2014-2016年定州市成交地块受让单位 64
图表 28 2014-2016年定州市成交地块起始价格 67
图表 29 2014-2016年定州市成交地块成交价格 72
图表 30 2014-2016年定州市成交地块楼面价 75
图表 31 2011-2016年定州市房地产建设规模 78
图表 32 2013-2016年定州市房地产投资额分析 78
图表 33 2013-2016年定州市房地产施工面积分析 79
图表 34 2013-2016年定州市房地产施工面积分析 79
图表 35 2013-2016年定州市房地产销售情况分析 79
图表 36 定州市房地产开发重点企业 80
图表 37 2017年定州房地产成交情况 81
图表 38 2017年定州热门楼盘价格 82
图表 39 定州市主要写字楼概况 84
图表 40 定州市部分商业项目情况 85
图表 41 定州市部分酒店概况 87
图表42 河北文博房地产开发有限公司基本情况 88
图表43 河北崇城房地产开发有限公司基本情况 89
图表44 河北中天房地产开发集团有限公司基本情况 90
图表45 河北东升房地产开发集团有限公司基本情况 91
图表46 河北经天伟业房地产开发有限公司基本情况 92
图表47 2010-2016年全国房地产开发投资统计 94
图表48 2010-2016年中国分物业房地产投资统计 94
图表49 2016年不同地区房地产投资额完成情况 95
图表50 2016年房地产开发企业资金来源结构 95
图表51 2012-2015年各级城市的商品房销售额统计 99
图表52 2012-2015年各级城市的商品房销售面积统计 99
图表53 2015年中国主要大中城市土地成交情况 100

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