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内容概括

写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事物和从事商业经营活动的大厦。有的写字楼由业主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。随着建筑材料的改进和技术水平的提高，加上城市中心地价的不断上涨，城市中心的写字楼逐渐向高层和超高层发展。在写字楼集中的地区往往形成城市的“中心商务区”，为社会各行各业，各部门提供集中办公的场所，从而大大缩短了社会各方面人员的空间距离，写字楼已成为现代城市发展的重要组成部分。长春市位于北半球中纬地带，是吉林省的政治、经济、文化中心。长春市西北与松原市毗邻，西南和四平市相连，东南与吉林市相依，东北同黑龙江省接壤。城市面积4789平方公里。市区中心城区建成区面积344.72平方公里。2015年，长春市房地产开发投资额为501.32亿元，新开工面积为1000.0万平方米，施工面积为6122.5万平方米，竣工面积为590.15万平方米，销售面积为799.12万平方米，销售额为530.12亿元。2014年，长春市写字楼开发投资额为26.15亿元，新开工面积为73.63万平方米，施工面积为316.01万平方米，竣工面积为7.08万平方米，销售面积为9.73万平方米，销售额为7.24亿元，出租面积3.34万平方米。随着长春市经济的发展，产业结构的变化，第三产业比重的递增，长春市的写字楼等商务配套已经无法跟上经济发展的脚步，长春市商务办公市场亟待发展。市地价、房价的快速升温，供求关系严重断层，大量的土地被住宅市场占据，留给写字楼产品成长的空间不断萎缩，这也直接导致了此类产品售价、租金的同步上扬。未来几年，写字楼投资环境都呈现出利好发展的趋势，长春市将迎来产业的飞速发展。作为产业地产的重要组成部分，写字楼无疑会担当起重要角色。城市产业结构的调整和变化，城市总体经济的增长、外来企业充裕的资金以及对自身企业形象的追求，都有望为未来几年本地写字楼市场的供应量开拓出新的释放空间。

报告目录

第一章写字楼的相关概述 10

第一节写字楼定义与特点 10

一、写字楼的定义 10
二、写字楼的特点 10
三、写字楼的模式分析 11
四、写字楼与商务公寓的区别 11

第二节写字楼的分类 12

一、按建筑面积划分 12
二、按使用功能划分 12
三、按现代化程度分 13
四、按综合条件划分 13
五、按物业开发目的分 13

第三节写字楼物业档次的划分标准 14

一、顶级物业（国际写字楼） 14
二、高档物业（甲级写字楼） 15
三、中档物业（乙级写字楼） 16
四、低档物业（丙级写字楼） 17

第二章中国写字楼市场分析 18

第一节中国写字楼市场现状分析 18

一、写字楼的发展回顾 18
二、写字楼市场特征分析 19
三、写字楼错位竞争分析 21
四、甲级写字楼竞争分析 22

第二节中国写字楼投资分析 24

一、房地产投资金额分析 24
二、写字楼投资金额分析 25
三、房地产开发资金来源规模 26

第三节中国写字楼市场供给分析 27

一、写字楼新开工面积 27
二、写字楼施工面积分析 28
三、写字楼竣工面积分析 28

第四节中国写字楼销售情况分析 29

一、写字楼销售面积分析 29
二、写字楼销售金额分析 29
三、写字楼销售价格分析 29
四、写字楼价格波动原因 30

第三章长春市房地产市场环境分析 31

第一节长春市地理交通环境分析 31

一、地理位置 31
二、行政划分 31
三、土地资源 31
四、交通条件 32

第二节长春市宏观经济环境分析 33

一、长春市GDP增长情况分析 33
二、长春市产业结构情况分析 33
三、长春市固定资产投资分析 34
四、长春市工业发展现状分析 34
五、长春市居民收入情况分析 35

第三节长春市房地产政策环境分析 36

一、房地产政策环境综述 36
二、房地产调控政策解读 41
三、写字楼相关政策分析 41

第四节长春市房地产市场环境分析 42

一、房地产投资金额分析 42
二、房地产施工面积分析 42
三、房地产竣工面积分析 43
四、房地产销售面积分析 43
五、房地产销售金额分析 44
六、房地产市场价格分析 44

第四章长春市写字楼市场供需状况分析 46

第一节长春市写字楼市场投资分析 46

一、长春市写字楼投资额分析 46
二、长春市写字楼投资类型 46

第二节长春市写字楼市场供给分析 47

一、长春市写字楼新开工面积 47
二、长春市写字楼施工面积分析 47
三、长春市写字楼竣工面积分析 48

第三节长春市写字楼销售情况分析 48

一、长春市写字楼销售面积分析 48
二、长春市写字楼销售金额分析 49
三、长春市写字楼待售面积分析 49
四、长春市写字楼销售价格分析 50

第四节长春市写字楼出租需求分析 51

一、长春市写字楼出租面积分析 51
二、长春市写字楼出租需求分析 51
三、长春市写字楼的出租率分析 52

第五章长春市重点区域写字楼市场分析 53

第一节朝阳区写字楼市场分析 53

一、写字楼市场现状分析 53
二、写字楼建设项目分析 53
三、写字楼需求情况分析 53
四、写字楼市场价格分析 54
五、写字楼租金水平分析 54

第二节南关区写字楼市场分析 55

一、写字楼市场现状分析 55
二、写字楼建设项目分析 55
三、写字楼需求情况分析 55
四、写字楼市场价格分析 56
五、写字楼租金水平分析 56

第三节高新区写字楼市场分析 56

一、写字楼市场现状分析 56
二、写字楼建设项目分析 57
三、写字楼需求情况分析 57
四、写字楼市场价格分析 58
五、写字楼租金水平分析 58

第六章长春市写字楼客户类型与营销策略 59

第一节长春市写字楼客户类型分析 59

一、跨国公司客户 59
二、金融企业客户 59
三、工业企业客户 59
四、贸易企业客户 59
五、专业服务机构 60
六、其他类型客户 60

第二节长春市写字楼客户选择因素 60

一、地理位置 60
二、物业服务 61
三、租金水平 61
四、内部装修 61
五、通信网路 62
六、商业配套 62

第三节长春市写字楼客户销售策略分析 62

一、注重采集企业客户关键信息 62
二、注重管理跟踪潜在客户线索 62
三、强调客户决策人的公关管理 63
四、强调销售团队的组织与协调 63
五、营造对企业客户商圈的支持 64

第七章长春市写字楼招商定位与策略分析 65

第一节长春市写字楼招商阶段分析 65

一、开发前期招商 65
二、开发中期招商 66
三、开业阶段招商 66
四、开业后的招商 67

第二节长春市写字楼招商定位要素 67

一、写字楼业态定位 67
二、写字楼目标市场 68
三、写字楼主题特色 68
四、写字楼品种组合 68

第三节长春市写字楼营销推广工具 68

一、楼书 68
二、DM单 70
三、VI系统 70
四、户外包装 71
五、报纸广告 71
六、车身广告 72

第四节长春市写字楼招商策略分析 72

一、写字楼项目的招商定位 72
二、写字楼招商的广告推广 73
三、写字楼的招商流程分析 74
四、写字楼的招商策略建议 76
五、写字楼的招商管理流程 78

第八章长春市写字楼物业管理服务分析 82

第一节长春市写字楼物业服务方式 82

一、委托服务型物业服务 82
二、自主经营型物业服务 82
三、专业服务企业物业服务 82

第二节长春市写字楼前期物业服务内容 83

一、签订物业服务合同 83
二、制订物业服务方案 83
三、成立业主委员会 83
四、编写物业维修公约 83
五、制订规划并具体落实 83
六、做好物业的接管验收 83

第三节长春市写字楼物业营销租售管理 84

一、写字楼租赁合同的签订 84
二、写字楼租赁合同的执行 84
三、写字楼客户的选择 84
四、写字楼租金的确定 87

第四节长春市写字楼日常物业服务内容 88

一、写字楼前台服务内容 88
二、写字楼设施设备管理 89
三、写字楼的安全服务 89
四、写字楼的消防管理 90
五、写字楼的保洁管理 90

第五节长春市写字楼物业管理的策略分析 91

一、物业管理水平影响写字楼品质 91
二、掌握客户需求提供针对性服务 91
三、细分主流客户突出服务重点 92
四、前瞻性的运作满足客户期望 93
五、运用特色管理成就超值服务 93

第九章长春市写字楼项目开发策略分析 95

第一节长春市写字楼项目开发要点分析 95

一、写字楼的开发策略分析 95
二、写字楼的市场调查分析 96
三、写字楼的地块定位建议 97
四、写字楼的市场需求分析 98
五、写字楼的市场供给分析 99

第二节长春市写字楼产品规划设计 100

一、写字楼建筑规划设计要点 100
二、写字楼配置规划设计要点 101
三、写字楼智能办公设计分析 103
四、写字楼生态办公设计分析 104

第三节长春市超高层高端写字楼设计趋势 107

一、规模和功能向复合型发展 107
二、更注重与城市关系的融合 107
三、产品的设计标准不断提高 108

第十章长春市写字楼开发重点企业分析 112

第一节长春新星宇房地产开发有限责任公司 112

一、企业发展基本情况 112
二、企业发展历程分析 112
三、企业开发项目分析 113

第二节长春市万龙房地产开发有限责任公司 113

一、企业发展基本情况 113
二、企业开发项目分析 114
三、企业发展动态分析 115

第三节长春荣丰房地产开发有限公司 115

一、企业发展基本情况 115
二、企业开发项目分析 116
三、企业发展战略分析 116

第四节绿地集团长春绿洋置业有限公司 116

一、企业发展基本情况 116
二、企业开发项目分析 117
三、企业发展目标分析 118

第五节长春市筑业房地产开发有限责任公司 118

一、企业发展基本情况 118
二、企业开发项目分析 119

第十一章 2018-2023年长春市写字楼市场前景预测分析 121

第一节 2018-2023年中国写字楼市场前景分析 121

一、中国写字楼市场前景乐观 121
二、写字楼区域发展潜力分析 121
三、写字楼成地产投资新趋势 122
四、郊区写字楼市场前景看好 122

第二节 2018-2023年长春市写字楼市场趋势分析 123

一、价值取向明朗化 123
二、产品符合时代特质 124
三、与国际化办公需求相符合 126

第三节 2018-2023年长春市写字楼市场前景预测 126

一、写字楼投资规模预测分析 126
二、写字楼市场需求预测分析 127
三、写字楼市场价格预测分析 128

第十二章 2018-2023年长春市写字楼投资风险及策略分析 129

第一节 2018-2023年长春市写字楼投资盈利分析 129

一、写字楼投资开发特性 129
二、写字楼投资开发条件 130
三、写字楼盈利模式分析 131
四、写字楼投资成本分析 135
五、写字楼的投资回报率 136

第二节 2018-2023年长春市写字楼投资风险分析 137

一、政策风险 137
二、地段风险 138
三、功能风险 138
四、规划风险 139
五、空置风险 139
六、竞争风险 139

第三节 2018-2023年长春市写字楼投融资策略分析 139

一、写字楼项目融资渠道 139
二、写字楼投资技巧分析 141
三、写字楼投资策略分析 142

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