2018-2023年东莞市写字楼市场前景调查及投融资战略研究报告-中商产业研究院

内容概括

2016年是东莞写字楼市场的发展元年，多个地段优越的甲级写字楼入市，吸引了大量投资客及企业购买。近两年来，东莞城区写字楼动工明显提速，南城总部基地逐渐屹立多座甲级写字楼，如民盈山国贸中心、寰宇汇金中心、嘉宏振兴中心、国金大厦、浙商大厦、G1蜂汇等，均主要分布在中心城区。这些写字楼的入驻行业以地产、金融、贸易、物流行业为主，另外还有文化传媒、医疗体检、美容养生等企业入驻。从区域来看，2017年以来入市的写字楼主要集中在东莞东城和南城区两个区域。2017年，东莞市写字楼开发投资额61.09亿元，同比增长13.4%。随着东莞城市、产业转型升级，写字楼品质升级，甲级写字楼集中入市，使得东莞写字楼摆脱原来老旧写字楼狭小、配套设施落后的旧面貌，呈现出高端大气上档次的设计和形象。东莞写字楼硬件品质集中提升，包括智能化、通风系统、空调系统、电梯配置、整体环境、大堂品质等。由于东莞都是中小型企业为主，对办公面积需求不大，开发商为追求高利润，出现有部分开发商在提高单价、控制总价，主打中小户型，东莞写字楼市场开始日趋小户型化。东莞近年来转型升级效果明显，大集团大企业、上市公司都有大面积高端办公空间的需求，高端写字楼需求也就得到了释放。高端企业对写字楼的需求及要求在不断提升，为了满足现代化商务办公需求及企业形象，未来高端甲级写字楼的需求会较为旺盛。城区尤其是东莞大道沿线，高端写字楼从单打独斗，到现在的规模化呈现，必然将重新定义东莞商务格局，企业发展到一定阶段，也必然需要升级换代。接下来东莞写字楼市场或将再经历一轮优胜劣汰。

报告目录

第一章写字楼的相关概述 10

第一节写字楼定义与特点 10

一、写字楼的定义 10
二、写字楼的特点 10
三、写字楼的模式分析 11
四、写字楼与商务公寓的区别 11

第二节写字楼的分类 12

一、按建筑面积划分 12
二、按使用功能划分 12
三、按现代化程度分 13
四、按综合条件划分 13
五、物业开发目的分 13

第三节写字楼物业档次的划分标准 14

一、顶级物业（国际写字楼） 14
二、高档物业（甲级写字楼） 15
三、中档物业（乙级写字楼） 16
四、低档物业（丙级写字楼） 17

第二章中国写字楼市场分析 18

第一节中国写字楼市场现状分析 18

一、写字楼的发展回顾 18
二、写字楼市场特征分析 18
三、写字楼错位竞争分析 21
四、甲级写字楼竞争分析 21

第二节中国写字楼投资分析 23

一、房地产投资金额分析 23
二、写字楼投资金额分析 24
三、房地产开发资金来源规模 25

第三节中国写字楼市场供给分析 26

一、写字楼新开工面积 26
二、写字楼施工面积分析 26
三、写字楼竣工面积分析 27

第四节中国写字楼销售情况分析 27

一、写字楼销售面积分析 27
二、写字楼销售金额分析 28
三、写字楼销售价格分析 28
四、写字楼价格波动原因 29

第三章东莞市房地产市场环境分析 30

第一节东莞市地理交通环境分析 30

一、地理位置 30
二、行政划分 30
三、土地资源 34
四、交通条件 34

第二节 2017年东莞市宏观经济环境分析 36

一、东莞市GDP增长情况分析 36
二、东莞市产业结构情况分析 36
三、东莞市固定资产投资分析 37
四、东莞市工业发展现状分析 37
五、东莞市居民收入情况分析 38

第三节 2017年东莞市房地产政策环境分析 39

一、房地产政策环境综述 39
二、房地产调控政策解读 40
三、写字楼相关政策分析 42

第四节东莞市房地产市场环境分析 42

一、房地产投资金额分析 42
二、房地产施工面积分析 43
三、房地产竣工面积分析 43
四、房地产销售面积分析 44
五、房地产销售金额分析 44
六、房地产市场价格分析 45

第四章 2013-2017年东莞市写字楼市场供需状况分析 46

第一节 2013-2017年东莞市写字楼市场投资分析 46

一、东莞市写字楼投资额分析 46
二、东莞市写字楼投资类型 46

第二节 2013-2017年东莞市写字楼市场供给分析 46

一、东莞市写字楼施工面积分析 46
二、东莞市写字楼竣工面积分析 47
三、东莞市写字楼竣工价值分析 47

第三节 2013-2017年东莞市写字楼销售情况分析 48

一、东莞市写字楼销售面积分析 48
二、东莞市写字楼销售金额分析 48
三、东莞市写字楼销售价格分析 48
四、东莞市写字楼待售面积分析 49

第四节 2013-2017年东莞市写字楼出租需求分析 49

一、东莞市写字楼出租需求分析 49
二、东莞市写字楼出租价格分析 49
三、东莞市写字楼出租率分析 50

第五章东莞市重点区域写字楼市场分析 51

第一节城区写字楼市场分析 51

一、写字楼市场现状分析 51
二、写字楼需求情况分析 52
三、写字楼市场价格分析 52
四、写字楼租金水平分析 53

第二节滨海片区写字楼市场分析 55

一、写字楼市场现状分析 55
二、写字楼建设项目分析 55
三、写字楼市场价格分析 56
四、写字楼租金水平分析 56
五、写字楼需求前景分析 56

第三节水乡片区写字楼市场分析 57

一、房地产市场现状分析 57
二、写字楼建设项目分析 57
三、写字楼市场价格分析 58
四、写字楼租金水平分析 58
五、写字楼需求前景分析 59

第六章东莞市写字楼客户类型与营销策略 60

第一节东莞市写字楼客户类型分析 60

一、跨国公司客户 60
二、金融企业客户 60
三、工业企业客户 60
四、贸易企业客户 60
五、专业服务机构 61
六、其他类型客户 61

第二节东莞市写字楼客户选择因素 61

一、地理位置 61
二、物业服务 62
三、租金水平 62
四、内部装修 62
五、通信网路 63
六、商业配套 63

第三节东莞市写字楼客户销售策略分析 63

一、注重采集企业客户关键信息 63
二、注重管理跟踪潜在客户线索 63
三、强调客户决策人的公关管理 64
四、强调销售团队的组织与协调 64
五、强调对企业客户商圈的支持 65

第七章东莞市写字楼招商定位与策略分析 66

第一节东莞市写字楼招商阶段分析 66

一、开发前期招商 66
二、开发中期招商 67
三、开业阶段招商 67
四、开业后的招商 68

第二节东莞市写字楼招商定位要素 68

一、写字楼业态定位 68
二、写字楼目标市场 69
三、写字楼主题特色 69
四、写字楼品种组合 69

第三节东莞市写字楼营销推广工具 69

一、楼书 69
二、DM单 71
三、VI系统 71
四、户外包装 72
五、报纸广告 72
六、车身广告 73

第四节东莞市写字楼招商策略分析 73

一、写字楼项目的招商定位 73
二、写字楼招商的广告推广 74
三、写字楼的招商流程分析 75
四、写字楼的招商策略建议 77
五、写字楼的招商管理流程 80

第八章东莞市写字楼物业管理服务分析 84

第一节东莞市写字楼物业服务方式 84

一、委托服务型物业服务 84
二、自主经营型物业服务 84
三、专业服务企业物业服务 84

第二节东莞市写字楼前期物业服务内容 85

一、签订物业服务合同 85
二、制订物业服务方案 85
三、成立业主委员会 85
四、编写物业维修公约 85
五、制订规划并具体落实 85
六、做好物业的接管验收 85

第三节东莞市写字楼物业营销租售管理 86

一、写字楼租赁合同的签订 86
二、写字楼租赁合同的执行 86
三、写字楼客户的选择 86
四、写字楼租金的确定 89

第四节东莞市写字楼日常物业服务内容 90

一、写字楼前台服务内容 90
二、写字楼设施设备管理 91
三、写字楼安全服务内容 91
四、写字楼消防管理内容 92
五、写字楼保洁管理内容 92

第五节东莞市写字楼物业管理的策略分析 93

一、物业管理水平影响写字楼品质 93
二、掌握客户需求提供针对性服务 93
三、细分主流客户突出服务重点 94
四、前瞻性的运作满足客户期望 95
五、运用特色管理成就超值服务 95

第九章东莞市写字楼项目开发策略分析 97

第一节东莞市写字楼项目开发要点分析 97

一、写字楼开发策略分析 97
二、写字楼市场调查分析 98
三、写字楼地块定位建议 99
四、写字楼市场需求分析 100
五、写字楼市场供给分析 101

第二节东莞市写字楼产品规划设计 102

一、写字楼建筑规划设计要点 102
二、写字楼配置规划设计要点 103
三、写字楼智能办公设计分析 104
四、写字楼生态办公设计分析 106

第三节东莞市超高层高端写字楼设计趋势 109

一、规模和功能向复合型发展 109
二、更注重与城市关系的融合 109
三、产品的设计标准不断提高 110

第十章东莞市写字楼开发重点企业分析 113

第一节广东鼎峰地产集团有限公司 113

一、企业发展基本情况 113
二、企业经营业务分析 113
三、企业开发项目分析 113
四、企业发展策略分析 114

第二节东莞市盈锋房地产开发有限公司 115

一、企业发展基本情况 115
二、企业经营业务分析 115
三、企业开发项目分析 116
四、企业发展策略分析 116

第三节东莞市天安数码城有限公司 116

一、企业发展基本情况 116
二、企业经营业务分析 117
三、企业开发项目分析 117
四、企业发展策略分析 118
五、企业竞争优势分析 118

第四节东莞市商业中心发展有限公司 118

一、企业发展基本情况 118
二、企业经营业务分析 119
三、企业开发项目分析 119
四、企业发展策略分析 120

第五节东莞新世纪房地产开发有限公司 120

一、企业发展基本情况 120
二、企业经营状况分析 121
三、企业开发项目分析 121
四、企业发展策略分析 122

第六节东莞市万科房地产有限公司 122

一、企业发展基本情况 122
二、企业经营业务分析 123
三、企业开发项目分析 123
四、企业发展策略分析 124

第七节东莞东城万达广场投资有限公司 124

一、企业发展基本情况 124
二、企业经营状况分析 125
三、企业开发项目分析 125
四、企业竞争优势分析 125

第八节东莞金茂建造开发有限公司 125

一、企业发展基本情况 125
二、企业开发项目分析 126
三、企业发展策略分析 126

第十一章 2018-2023年东莞市写字楼市场前景预测分析 127

第一节 2018-2023年中国写字楼市场前景分析 127

一、中国写字楼市场前景乐观 127
二、写字楼区域发展潜力分析 127
三、写字楼成地产投资新趋势 128
四、郊区写字楼市场前景看好 128

第二节 2018-2023年东莞市写字楼市场趋势分析 129

一、价值取向明朗化 129
二、产品符合时代特质 130
三、与国际化办公需求相符合 132

第三节 2018-2023年东莞市写字楼市场前景预测 132

一、写字楼投资规模预测分析 132
二、写字楼市场需求预测分析 133
三、写字楼市场价格预测分析 134

第十二章 2018-2023年东莞市写字楼投资风险及策略分析 135

第一节 2018-2023年东莞市写字楼投资盈利分析 135

一、写字楼投资开发特性 135
二、写字楼投资开发条件 136
三、写字楼盈利模式分析 137
四、写字楼投资成本分析 140
五、写字楼的投资回报率 141

第二节 2018-2023年东莞市写字楼投资风险分析 143

一、政策风险 143
二、地段风险 144
三、功能风险 144
四、规划风险 144
五、空置风险 144
六、竞争风险 144

第三节 2018-2023年东莞市写字楼投融资策略分析 145

一、写字楼项目融资渠道 145
二、写字楼投资技巧分析 146
三、写字楼投资策略分析 147

图表目录

图表 1 2012-2017年中国不同用途房地产开发投资构成统计 24
图表 2 2012-2017年中国房地产开发投资额变化趋势图 24
图表 3 2012-2017年中国写字楼投资完成额统计 25
图表 4 2012-2017年中国房地产开发企业到位资金统计 25
图表 5 2017年房地产开发企业资金来源结构 26
图表 6 2012-2017年中国写字楼新开工面积统计 26
图表 7 2012-2017年中国写字楼施工面积统计 27
图表 8 2012-2017年中国写字楼竣工面积统计 27
图表 9 2012-2017年中国写字楼销售面积统计 28
图表 10 2012-2017年中国写字楼销售额统计 28
图表 11 2012-2017年中国写字楼年均销售价格统计 29
图表 12 东莞市村（社区）情况 30
图表 13 2013-2017年东莞市生产总值及增长速度趋势图 36
图表 14 2013-2017年东莞市生产总值及构成 36
图表 15 2013-2017年东莞市生产总值及增长速度趋势图 37
图表 16 2013-2017年东莞市规模以上工业增加值及增长速度趋势图 38
图表 17 2014-2016年东莞市城乡居民人均可支配收入情况 38
图表 18 2017年东莞市房地产政策相关政策情况 39
图表 19 2013-2017年东莞市房地产开发投资及增长速度趋势图 42
图表 20 2013-2017年东莞市商品房施工面积及增长速度趋势图 43
图表 21 2013-2017年东莞市房屋竣工面积及增长速度趋势图 43
图表 22 2013-2017年东莞市新建商品房网上签约销售面积及增长速度趋势图 44
图表 23 2013-2017年东莞市新建商品房网上签约销售金额及增长速度趋势图 44
图表 24 2013-2017年东莞市新建商品房年均销售价格统计 45
图表 25 2013-2017年东莞市写字楼开发投资额统计 46
图表 26 2013-2017年东莞市写字楼施工面积统计 47
图表 27 2013-2017年东莞市写字楼竣工面积统计 47
图表 28 2013-2017年东莞市写字楼竣工价值统计 47
图表 29 2013-2017年东莞市写字楼销售面积统计 48
图表 30 2013-2017年东莞市写字楼销售金额统计 48
图表 31 2013-2017年东莞市写字楼销售均价统计 49
图表 32 2013-2017年东莞市写字楼出租均价统计 50
图表 33 2013-2017年东莞市写字楼出租率统计 50
图表 34 东莞城区写字楼项目情况 51
图表 35 东莞城区写字楼价格 52
图表 36 东莞城区写字楼租金水平 54
图表 37 滨海片区重点写字楼项目情况 55
图表 38 滨海片区部分写字楼销售价格水平情况 56
图表 39 滨海片区部分写字楼租金水平情况 56
图表 40 水乡片区部分写字楼销售价格水平 58
图表 41 水乡片区部分写字楼租金水平 58
图表 42 写字楼开业后招商类别 68
图表 43 写字楼招商的策略 80
图表 44 招商人员的基本工作程序 81
图表 45 重要客户接待流程 82
图表 46 写字楼招商审核流程 83
图表 47 写字楼自用型客户统计 87
图表 48 广东鼎峰地产集团有限公司基本情况 113
图表 49 鼎峰卡布斯国际广场示意图 114
图表 50 东莞市盈锋房地产开发有限公司基本情况 115
图表 51 盈锋中心项目示意图 116
图表 52 东莞市天安数码城有限公司基本情况 117
图表 53 东莞天安数码城项目示意图 118
图表 54 东莞市商业中心发展有限公司基本情况 119
图表 55 东莞第一国际图示 120
图表 56 东莞市新世纪房地产开发有限公司基本情况 120
图表 57 东莞海德广场图示 122
图表 58 东莞市万科房地产有限公司基本情况 123
图表 59 东莞东城万达广场投资有限公司基本情况 124
图表 60 东莞金茂建造开发有限公司基本情况 125
图表 61 台商大厦项目示意图 126
图表 62 2018-2023东莞市写字楼投资规模预测趋势图 133
图表 63 2018-2023东莞市写字楼销售面积预测趋势图 133
图表 64 写字楼运营管理能力示意图 137
图表 65 写字楼需求类型及因素 137
图表 66 写字楼需求投资者类型情况 138
图表 67 写字楼开发运营模式--直接处置型 138
图表 68 写字楼开发运营模式--运营处置型 139
图表 69 写字楼盈利模式整体示意图 139
图表 70 写字楼盈利模式影响因素 140
图表 71 写字楼可持续盈利模式分析 140
图表 72 写字楼运营管理费用情况 141
图表 73 写字楼行业融资渠道 146

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