15
一、养老产业的定义和目标 15
二、养老产业的基本特点 15
三、养老产业的内涵分析 16
（一）养老服务 17
（二）养老产品 17
（三）养老产业链 17
四、养老地产利益主体分析 17
五、养老模式类型分析 18
一、家庭养老 18
二、机构养老 19
三、社区养老 19

20
一、行业相关法律法规 20
（一）《中华人民共和国老年人权益保障法》 20
（二）《关于加强老年人优待工作的意见》 21
（三）《关于加快发展养老服务业的意见》 22
（四）《关于加快发展养老服务业的若干意见》 24
（五）《关于全面推进居家养老服务工作的意见》 25
（六）“以房养老”试点的指导意见 26
（七）《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》 28
（八）《关于开展智慧健康养老应用试点示范的通知》 29
（九）《关于运用PPP模式支持养老服务业发展的实施意见》 29
二、行业相关发展规划 30
（一）《“健康中国2030”规划纲要》 30
（二）《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》 31
（三）《智慧健康养老产业发展行动计划（2017-2020年）》 33
（四）《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》 35
（五）《“十三五”健康老龄化规划》 36
（六）《关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见》 40

41
一、中国GDP增长情况分析 41
二、工业经济发展形势分析 42
三、社会固定资产投资分析 43
四、全社会消费品零售总额 44
五、全国居民收入增长分析 45
六、居民消费价格变化分析 46
七、对外贸易发展形势分析 47

48
一、中国人口老龄化趋势分析 48
（一）老龄人口规模增长 48
（二）老龄人口发展预测 49
二、中国老年人养老模式分析 51
三、中国养老观念的转变分析 55
四、社会养老服务体系的现状 56
五、中国的老龄人口红利分析 57

58
一、养老地产市场项目的产品分析 58
二、养老地产产品的功能、设计与内涵 59
（一）养老地产住宅设计的功能 59
（二）养老地产住宅的设计与内涵 60
三、《老年人建筑设计规范》简介及内容 61
（一）《老年人建筑设计规范》简介 61
（二）《老年人建筑设计规范》内容 61

68
一、世界人口总数和分布 68
二、世界人口老龄化现状 69
三、世界各国老龄化对策 71

74
一、国外养老模式发展历程 74
二、国外养老模式经验借鉴 75
三、国外老年人的居住模式 78
四、国外养老地产发展分析 81
五、国际养老社区模式分析 82
六、西方养老地产发展经验 84

85
一、美国养老地产发展现状及对策 85
（一）美国的养老模式分析 85
（二）养老地产市场现状 88
（三）老龄化发展的对策 89
（四）养老产业发展前景 90
（五）养老产业发展借鉴 91
二、日本养老地产发展现状及对策 92
（一）成熟的养老保障体系 92
（二）日本养老模式分析 94
（三）养老地产发展现状 94
（四）老龄化发展的对策 97
（五）养老地产发展经验 100
三、欧洲国家养老地产发展现状 101
（一）英国养老地产现状 101
（二）荷兰养老地产现状 102
（三）法国养老地产现状 102
（四）丹麦养老地产现状 103
（五）德国养老地产现状 104
（六）瑞典养老产业现状 105
四、其他国家养老地产发展现状 106

108
一、我国养老地产行业发展阶段 108
二、我国养老地产典型案例分析 108
三、我国各类企业投资养老地产 110
（一）房企布局养老地产情况 110
（二）保险企业涉足养老地产 114
（三）多家央企投资养老地产 115
（四）外资在华投资老年住宅 116

117
一、养老服务嵌入式住宅市场 117
二、养老服务型老年公寓市场 117
三、“学院式”养老地产市场 119
四、健康养生型养老地产市场 120
五、养老综合体养老地产市场 121

121

123
一、北京市养老地产市场分析 123
（一）老龄人口规模分析 123
（二）养老地产现状分析 123
二、天津市养老地产市场分析 124
（一）老龄人口规模分析 124
（二）养老地产现状分析 125
三、河北省养老地产市场分析 126
（一）老龄人口规模分析 126
（二）养老地产现状分析 126
四、京津冀协同发展养老产业 127
五、京津冀地区养老地产发展现状 127
第二部分 行业前景调研 129

129

129
一、案例 129
二、机构养老的盈亏分析 130
三、模式点评 131

132
一、案例 132
二、模式点评 133

134
一、养生文化村 134
（一）案例 134
（二）模式点评 135
二、大型综合性服务机构 135
（一）案例 135
（二）模式点评 136
三、以房养老 136
（一）案例 136
（二）模式点评 136
四、异地养老 137
（一）异地购房 137
（二）“候鸟式”养老 138
（三）“季节性”养老 138
（四）海外华人回国养老 139
五、度假养老基地连锁 140
（一）案例 140
（二）模式点评 140
六、分时度假式养老 141
（一）案例 141
（二）模式点评 142
七、连锁养老超市 142
（一）案例 142
（二）模式点评 142

143
一、“社区+医院+地产”模式 143
二、会籍制的养老俱乐部 143
三、以房养老 143
四、异地养老 143
五、度假基地连锁 143
六、分时度假式养老 143
七、连锁养老超市 144

144
一、养老产业必须走社会化的道路 144
二、养老产业必须走产业化的道路 145
三、养老产业必须走专业化的道路 145
四、产品创新是养老地产发展关键 145

146
一、专门建设综合型养老社区 146
二、新建大型社区的同时开发养老组团 147
三、普通社区中配建各类养老产品 147
四、成熟社区周边插建多功能老年服务设施 148

148
一、与医疗机构结合 148
二、养老设施与幼儿园并设 148
三、与教育设施结合 149

149
一、在旅游风景区中开发养老居住产品 149
二、与商业地产结合而开发老年公寓 150

150
一、建世界型连锁老年设施 150
二、与国际知名养老品牌共同开发 150

151
一、利用险资投资养老地产 151
二、与护理服务业结合 151
三、利用自身独特资源转型 151
四、将旧的国有资产盘活 151

152
一、中国现有养老地产模式分析 152
二、适合中国养老地产开发模式 154
三、中国养老地产运营模式分析 159
四、中国养老地产盈利模式解析 161

163
一、房地产开发商管理的模式 163
二、与专业公司建立战略联盟 163
三、引进专业公司的管理模式 164
四、各种管理模式的优劣对比 164
五、养老地产管理的收益分析 164

165
一、项目基本情况概述 165
二、项目规划设计分析 165
三、项目运营模式分析 167
四、项目配套设施服务 168
五、项目盈利情况分析 168
六、项目的优劣势分析 169

170
一、项目基本情况概述 170
二、项目规划设计分析 171
三、项目运营模式分析 174
四、项目运营现状分析 174
五、项目盈利情况分析 175
六、项目的优劣势分析 175

176
一、公寓基本情况概述 176
二、公寓规划设计分析 176
三、公寓运营模式分析 177
四、公寓配套设施服务 177
五、公寓盈利情况分析 179
六、公寓的优劣势分析 180

181
一、公寓发展简况分析 181
二、公寓配套服务分析 181
三、公寓收费情况分析 182
四、公寓发展规划分析 183

183
一、西塘—保利西塘越 183
二、天津—永泰红磡阳光幸福村 184
三、天津—滨海雲杉镇 185
四、青岛—新华锦国际颐养中心 186
五、上海—复星星堡中环 186
六、宜兴—中大九如城 187
七、杭州—万科随园嘉树 187
八、长沙—康乃馨国际老年生活示范区 188
九、北京—万科幸福汇 188
十、沈阳—蔚蓝听雨观澜林溪公馆 189

191
一、老年人的生理特征研究 191
（一）老年人人体工程学 191
（二）老年人的生理特征 192
（三）老年人的生理需求 193
二、老年人的心理特征研究 194
（一）老年人的心理特征 194
（二）老年人的心理需求 194
三、老年人的行为活动特征 195
（一）老年人活动分布圈 195
（二）老年人的活动特性 196
四、老年人群购买力分析 197
（一）老年人经济收入来源 197
（二）老年人购买力正提升 197

198
一、企事业单位老年退休人群 198
二、收入学历较高的中年子女 198
三、追求安逸老年生活退休者 198
四、休闲度假养生的老年客流 198
五、养老地产的潜在客户分析 199
六、养老地产客户群消费特征 199

201
一、中国居民养老意愿调查 201
二、老年人的养老消费观念 201
三、消费者对养老地产认识 202
四、不同老年人关注度调查 202
五、养老地产设施服务需求 202
六、养老地产入住方式调查 203

204
第三部分 竞争格局分析 206

206
一、养老地产行业竞争结构分析 206
（一）现有企业间竞争 206
（二）潜在进入者分析 206
（三）替代品威胁分析 207
（四）供应商议价能力 208
（五）客户议价能力 208
二、养老地产行业市场竞争格局分析 209
三、养老地产行业SWOT分析 210
（一）养老地产行业优势分析 210
（二）养老地产行业劣势分析 210
（三）养老地产行业机会分析 210
（四）养老地产行业威胁分析 210

210
一、养老地产业未来竞争格局和特点 210
二、养老地产市场进入及竞争对手分析 212

212
一、养老配套服务是核心竞争力 212
二、养老地产市场竞争策略建议 215

217
一、企业基本情况分析 217
二、养老地产项目布局 217
三、企业经营情况分析 218
四、企业销售网络分布 219
五、企业竞争优势分析 219
六、企业发展战略分析 221

222
一、企业基本情况分析 222
二、养老地产项目布局 222
三、企业经营情况分析 223
四、企业销售网络分布 224
五、企业竞争优势分析 224
六、企业发展战略分析 225

225
一、企业基本情况分析 225
二、养老地产项目布局 226
三、企业经营情况分析 226
四、企业销售网络分布 227
五、企业发展战略分析 227

229
一、企业基本情况分析 229
二、养老地产项目布局 229
三、企业经营情况分析 229
四、企业销售网络分析 230
五、企业发展战略分析 231

231
一、企业基本情况分析 231
二、养老地产项目布局 231
三、企业经营情况分析 232
四、企业销售网络分布 232
五、企业发展战略分析 232

233
一、企业基本情况分析 233
二、养老地产项目布局 234
三、企业经营情况分析 234
四、企业销售网络分布 235
五、企业发展战略分析 235

236
一、企业发展基本情况 236
二、养老地产项目布局 237
三、企业发展战略分析 237
第四部分 投资前景展望 239

239
一、无法复制的中国养老地产 239
二、年轻人成为养老地产销售主角 240
三、养老会员制模式能走多远 240
四、政策引导失利市场预期不定 241

241
一、养老地产企业面临的困境 241
（一）养老地产运营盈利模式不够成熟 241
（二）养老地产融资难，前期资金压力大 242
（三）后期服务复杂，专业护理人员缺乏 242
二、养老地产企业发展的对策 242
（一）规划设计先易后难，缓解前期压力 242
（二）吸引社会资本，拓展融资渠道 242
（三）企业配合当地政府规划，争取政府支持 242
（四）借鉴国外成熟经验，提升运营服务能力 243

243
一、对政府的建议 243
二、对开发商的建议 243
（一）开发养老地产应慎之又慎 243
（二）可考虑合作开发养老地产 243
（三）在已建项目或拟开发项目上建设日托（养老）站 244

245
一、我国房地产市场细分为大势所趋 245
二、我国人口老龄化进程加速发展 245
三、家庭收入小康化和富裕人群扩大化 245
四、养老机构和专业护理人员严重不足 246

246
一、综合性住宅将成为主导产品 246
二、市场竞争激烈设计更重细节 246
三、更加注重以人为本开发理念 247
四、小户型是养老地产开发首选 247
五、将逐步从主城区向郊区转移 247
六、开发不再片面追求规模档次 247

247
一、北京市养老地产市场发展前景 247
二、天津市养老地产市场发展前景 249
三、河北省养老地产市场发展前景 249
四、京津冀养老地产市场发展前景 250

251
一、养老地产成房地产新增长点 251
二、养老地产产品渐成新型刚需 251
三、养老地产潜力巨大尚需升级 252
四、养老地产市场需求前景广阔 253
五、中国养老地产市场规模预测 254
第五部分 投融资战略研究 256

256
一、地区经济水平 256
二、地区居民收入 256
三、社会福利制度 256
四、老龄人口数量 256
五、居民养老观念 257
六、地区生态环境 257
七、地区地价水平 257

257
一、养老地产项目投入产出分析 257
二、投资养老地产关键决策要素 258
三、养老地产的投资价值点分析 259
（一）进入品牌效应 259
（二）售租获取利润 259
（三）运营管理获益 259
（四）地区辐射效应 260
（五）社会口碑效应 260

260
一、养老地产成房企开发新方向 260
二、房企开发养老地产优势分析 260
三、房企开发养老地产前提分析 261
四、房企投资养老地产效益分析 261

261
一、保险资金与养老地产匹配性 261
二、险资投资养老地产法律环境 263
三、保险资金养老地产投资模式 264
四、险企养老地产运营模式分析 265
五、险企养老地产投资收益分析 266

267
一、产业政策风险 267
二、房产信贷风险 268
三、新兴市场风险 268
四、投资收益风险 268
五、物业管理风险 269

269
一、房地产投融资主体分析 269
二、养老地产融资渠道分析 270
三、养老地产融资方式分析 271
四、养老地产融资策略分析 272
五、养老地产PFI融资模式 275

280
一、市场定位及有效需求与供给 280
二、资源的获取整合与有效利用 280
三、能力培育与创新 281
四、利益关系及共生共长 282

282
一、规划选址要求 282
（一）基础型养老社区 282
（二）高端型养老社区 283
二、对环境景观要求 284
（一）好景配好房 284
（二）高绿地率 285
（三）高供氧绿植组合 285
三、对交通的要求 286
（一）人车分流系统是最低要求 286
（二）结合景观体系打造慢生活步行系统 286
四、对规划尺度的要求 286
（一）控制建筑高度和密度 286
（二）宜人的活动场所尺度 287
（三）适合老年人出行的服务设施设置半径 287
五、老年社区对日照通风卫生要求 287
六、老年社区对公共服务设施的要求 287
（一）无障碍道路系统为强制性建设内容 287
（二）入户式和随身式急救护理系统 288
（三）医疗体检康复中心 288
七、养老地产规划选址综述 288

图表 1 “十三五”期间国家老龄事业发展和养老体系建设主要指标 36
图表 2 2013-2018年中国国内生产总值变化趋势图 42
图表 3 2015-2018年中国国内生产总值及构成 42
图表 4 2013-2018年中国固定资产投资（不含农户）变化趋势图 44
图表 5 2013-2018年中国社会消费品零售总额变化趋势图 45
图表 6 2013-2018年中国居民人均可支配收入变化趋势图 46
图表 7 2013-2018年中国货物进出口总额变化趋势图 48
图表 8 2012-2017年中国65周岁及以上老年人口数量统计 49
图表 9 2012-2017年中国人口总量变化趋势图 49
图表 10 2017年中国人口数及构成情况 50
图表 11 2013-2017年中国养老服务机构数量统计 56
图表 12 2013-2017年中国养老服务机构床位数统计 57
图表 13 2000-2100年全球人口总数统计 68
图表 14 2017年世界人口排名前十的国家 69
图表 15 典型国家老年人的居住模式 81
图表 16 西方老年住宅的发展历程 82
图表 17 国外老年社区的产生机制 83
图表 18 国际养老社区分类及特点 84
图表 19 发达国家养老地产经验借鉴 85
图表 20 我国典型养老地产类项目 108
图表 21 2025年中国养老地产市场规模预测 122
图表 22 2035年中国养老地产市场规模预测 123
图表 23 2012-2017年北京市老年人口统计 123
图表 24 2012-2017年天津市老年人口统计 125
图表 25 2013-2017年河北省老年人口统计 126
图表 26 综合型养老社区规划图 146
图表 27 普通社区中配建各类养老产品规划图 147
图表 28 养老设施与幼儿园并设规划图 149
图表 29 异地养老模式及其特征 152
图表 30 专门建设综合型养老社区 155
图表 31 国内养老地产的盈利模式 162
图表 32 养老地产管理模式优劣势对比 164
图表 33 北京东方太阳城项目基本情况表 165
图表 34 北京东方太阳城二期规划图 166
图表 35 三亚?清平乐总平面图 170
图表 36 上海亲和源老年公寓项目基本情况表 176
图表 37 上海亲和源养老公寓会员卡收费标准 179
图表 38 上海亲和源养老公寓床位费及护理服务费收费标准 179
图表 39 上海亲和源养老公寓健康会所收费标准 179
图表 40 上海亲和源养老公寓度假酒店收费标准 180
图表 41 荣成老年公寓及其服务 182
图表 42 荣成老年公寓收费标准 182
图表 43 永泰红磡阳光幸福村项目情况表 185
图表 44 滨海雲杉镇项目情况表 185
图表 45 新华锦国际颐养中心项目情况表 186
图表 46 万科随园嘉树项目情况表 188
图表 47 康乃馨国际老年生活示范区项目情况表 188
图表 48 万科幸福汇项目情况表 189
图表 49 蔚蓝听雨观澜林溪公馆项目情况表 190
图表 50 养老地产消费者配套设施需求调查结果 203
图表 51 养老地产消费者意愿入住方式调查结果 203
图表 52 养老房产行业进入壁垒图 206
图表 53 2017年保利房地产（集团）股份有限公司分业务情况表 218
图表 54 2017年保利房地产（集团）股份有限公司业务结构图 218
图表 55 2013-2018年保利房地产（集团）股份有限公司收入及利润统计 219
图表 56 2017年保利房地产（集团）股份有限公司分地区情况表 219
图表 57 2017年万科企业股份有限公司分业务情况表 223
图表 58 2017年万科企业股份有限公司业务结构图 223
图表 59 2013-2018年万科企业股份有限公司收入及利润统计 224
图表 60 2017年万科企业股份有限公司分地区情况表 224
图表 61 2017年远洋地产有限公司分业务情况表 226
图表 62 2017年远洋地产有限公司业务结构表 227
图表 63 2013-2017年远洋地产有限公司收入与利润统计 227
图表 64 2017年花样年控股集团有限公司分产品情况表 230
图表 65 2017年花样年控股集团有限公司产品结构图 230
图表 66 2013-2017年花样年控股集团有限公司收入与利润统计 230
图表 67 2013-2017年首创置业股份有限公司收入与利润统计 232
图表 68 2017年绿城房地产集团有限公司分产品情况表 234
图表 69 2017年绿城房地产集团有限公司产品结构图 235
图表 70 2013-2017年绿城房地产集团有限公司收入与利润统计 235
图表 71 假设养老地产2025年达到较均衡水平，年新增建面敏感性分析 255
图表 72 假设养老地产2035年达到较均衡水平，年新增建面敏感性分析 255
图表 73 养老地产投资决策的关键要素图 259
图表 74 养老地产的融资渠道 271
图表 75 BOT、PPP、PFI典型融资方式各方责任比较 276
图表 76 BOT、TOT、PPP、PFI典型融资方式的参与程度和获益比较 276
图表 77 PFI建设养老地产的模式构建 277
图表 78 PFI建设养老地产的参与程度和主要职责 278
图表 79 高端型和基础型养老社区在选址上考虑的各种要素比较 284
图表 80 植被供氧量值列表 285