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内容概括

2019-2025年禹州市商业地产分析报告

报告目录

第一章商业地产行业相关概述 10

第一节商业地产的相关概述 10

一、商业地产的定义 10
二、商业地产的分类 10
三、商业地产的模式 10

第二节商业地产行业投资背景 11

一、商业地产行业发展历程 11
二、商业地产行业驱动因素 11
三、商业地产发展的必然性 13

第三节商业地产行业发展分析 14

一、商业地产市场现状分析 14
二、商业地产发展特点分析 15
三、商业地产进入调控视野 16
四、商业地产市场热点分析 17
五、商业地产市场形势分析 19

第四节商业地产经营策略分析 20

一、零散销售、统一经营 20
二、零散销售、各自经营 21
三、整体出售、整体经营 21
四、整体出租、整体经营 21
五、零散出租、各自经营 22

第二章商业地产盈利模式分析 23

第一节商业地产企业开发销售盈利模式 23

一、商业地产企业散售盈利模式 23
（一）散售模式类型分析 23
（二）散售模式适用物业 24
（三）散售模式的优劣势 25
二、商业地产企业整售盈利模式 26
（一）整售模式操作方式 26
（二）整售模式主要特点 26
（三）整售模式适用物业 27
（四）整售模式的优劣势 27

第二节商业地产企业持有经营盈利模式 27

一、完全自营模式分析 27
（一）完全自营模式资源要求 27
（二）完全自营模式优劣势分析 29
二、自营+经营贷模式分析 29
（一）模式操作方式 29
（二）模式资源要求 30
（三）模式优劣势分析 30
三、资本运作模式分析 31
（一）资本运作模式操作方式 31
（二）资本运作模式优劣势分析 32

第三节商业地产企业混合运作盈利模式 32

一、混合运作模式操作方式分析 32
二、混合运作模式主要特点分析 32
三、混合运作适用物业类型分析 32
四、混合运作模式优劣势分析 33

第四节主要商业地产盈利模式对比分析 33

第三章商业地产项目营销管理分析 34

第一节禹州市商业地产项目商业规划 34

一、商业经营规划的布局顺序 34
二、商业经营规划的整体利益 34
三、商业规划的黄金分割定律 36
四、配套设施的作用与投入 37
五、商铺格局规划分析 38

第二节禹州市商业地产项目经济测算 40

一、商业地产项目经济测算 40
二、商业地产项目定价方式 41
三、商业地产项目经济效益 42

第三节禹州市商业地产目标市场选择 44

一、目标市场的选择策略 44
（一）集中化进入策略 44
（二）商品专业化策略 44
（三）市场专业化策略 44
（四）选择性进入策略 44
（五）市场全覆盖策略 45
二、项目开发商圈分析法 45
三、商业地产项目客户定位 51
（一）商圈范围界定 51
（二）消费者定位 51
（三）商家定位 52
（四）投资者定位 52
四、商业地产项目业态定位 52
（一）业态分类与特点 52
（二）项目的业态定位 55
（三）业态的合理构成 56
五、商业地产项目条件判断 57

第四节禹州市商业地产项目营销推广 60

一、商业地产消费者行为调查 60
二、销售与经营的平衡分析 61
三、商业物业商铺营销特性 61
四、商业项目营销推广流程 63
五、商业物业常用销售方式 66

第五节禹州市商业地产项目招商实施 68

一、商业地产项目招商特点 68
二、商业地产项目招商对象 68
三、商业地产项目招商流程 70
五、商业地产项目招商策略 71
（一）项目招商通用策略 71
（二）购物中心招商策略 76
（三）写字楼的招商策略 79
（四）商业街的招商策略 84
（五）餐饮品牌招商策略 85

第四章禹州市商业地产市场环境分析 88

第一节禹州市房地产地域环境分析 88

一、地理位置 88
二、自然环境 89
三、生态气候 89
四、资源分布 90

第二节禹州市宏观经济环境分析 91

一、禹州市GDP增长情况 91
二、禹州市固定资产投资 91
三、禹州市消费品零售总额 92
四、禹州市产业结构分析 93

第三节禹州市交通环境分析 93

一、铁路 93
二、公路 93
三、航空 94
四、城市公共交通 94

第四节禹州市人口社会环境分析 94

一、禹州市人口环境分析 94
二、禹州市居民收支情况 95
三、禹州市城镇化率分析 95

第五章 2018年禹州市土地市场分析 97

第一节禹州市城乡规划布局 97

一、总体发展目标 97
二、城乡发展定位 97
三、市域城乡统筹规划 97
四、中心城区规划 100

第二节禹州市土地供应分析 103

一、土地供应总量 103
二、土地供应结构 103

第三节禹州市土地成交分析 103

一、成交地块规划用途 103
二、成交地块用地面积 110
三、成交地块建筑面积 115
四、成交地块的容积率 121
五、成交地块受让单位 127

第四节禹州市土地成交价格 132

一、成交地块的起始价 132
二、成交地块的成交价 138
三、地块的成交楼面价 143

第六章 2018年禹州市房地产市场分析 147

第一节禹州市房地产投资建设分析 147

一、禹州市房地产投资额分析 147
二、禹州市房地产建设规模分析 147
（一）禹州市房地产施工面积分析 147
（二）禹州市房地产竣工面积分析 147
三、禹州市重点房地产开发企业 148
四、禹州市房地产市场价格分析 149

第二节禹州市产业园区建设分析 149

一、禹州市产业园区分布情况 149
二、禹州市产业园区建设情况 150
三、禹州市产业园区发展规划 152

第三节禹州市房地产市场销售情况 153

一、商品房销售情况 153
（一）商品房销售情况 153
（二）住宅的销售情况 153
二、商品房库存情况 153
三、二手房交易情况 154
（一）二手房的交易情况 154
（二）二手住宅交易情况 154

第四节禹州市商品房市场价格调研 154

第七章禹州市商业地产细分行业发展及投资前景分析 156

第一节禹州市商铺地产市场调研分析 156

第二节禹州市购物中心市场调研分析 157

第三节禹州市酒店市场调研分析 158

第四节禹州市写字楼市场调研分析 159

第五节禹州市零售商业地产分析 160

第六节禹州市城市综合体市场分析 161

第七节禹州市主题式商业地产分析 162

第八章二三线城市房地产市场投资分析 163

第一节中国房地产市场投资现状 163

一、投资状况及增速 163
二、分物业投资情况 163
三、分区域投资状况 164
四、房地产开发资金来源分析 164

第二节中国二三线城市房地产投资环境分析 165

一、投资吸引力 165
二、经济发展 166
三、房地产投资 166
四、限购政策影响情况 166
五、商品房销售 168
六、土地市场 168
七、人口与城市化 169
八、居民购买力 169
九、人均可支配收入 169
十、未来走势展望 169

第三节中国二三线城市商业地产投资分析 170

一、二三线城市商业地产投资机会 170
二、二三线城市商业地产发展存在的矛盾 170
三、二三线城市商业地产投资建议 172

第九章禹州市房地产企业发展战略分析 173

第一节企业应对房地产周期波动的经营策略 173

一、资本运作策略 173
二、土地储备策略 173
三、业务组合策略 174
四、区域互补策略 175

第二节房地产企业发展管理分析 176

一、成本控制策略 176
二、定价策略分析 181
三、竞争策略分析 185
四、并购重组策略 187
五、融资策略分析 190
六、资本运作策略 191

第三节房地产企业战略规划策略分析 193

一、战略综合规划 193
二、技术开发战略 193
三、区域战略规划 194
四、产业战略规划 194
五、营销品牌战略 195
六、竞争战略规划 196

第十章商业地产行业投融资策略分析 198

第一节商业地产市场融资分析 198

一、商业地产融资的意义 198
二、商业地产融资需求分析 198
三、商业地产融资渠道分析 199
四、商业地产多元化融资流程 200
五、商业地产市场融资新平台 202
（一）商业抵押担保证券CMBS 202
（二）商业地产基金融资模式 204
六、商业地产市场融资形势 205

第二节商业地产企业上市融资模式 206

一、商业地产企业上市融资必要性 206
二、商业地产企业上市融资模式 208
三、商业地产企业上市融资效果 212
四、商业地产企业上市融资风险 214
（一）买壳上市的风险 214
（二）IPO形式的风险 214

第三节商业地产信托融资分析 215

一、房地产信托融资模式分析 215
（一）房地产信托融资模式类型 215
（二）房地产信托融资模式优劣势 219
二、商业地产信托融资情况分析 220
（一）房地产信托季度发行规模 220
（二）房地产信托季度余额规模 220
三、房地产信托资金运用方式 221
四、房地产信托资金投资方式 221
五、房地产信托兑付分析 223
六、房地产信托风险分析 223

第四节商业地产融资困难及对策 224

一、商业地产的固有特性 224
（一）高收益高风险并存 224
（二）商业与地产有机结合 224
（三）开发是基础/运营是关键 224
（四）资金需求巨大 225
二、商业地产融资的现实困境 225
三、突破困境的有效途径分析 226
四、商业地产融资基金待推广 228

第五节商业地产行业投资风险及策略 228

一、商业地产投资风险 228
（一）开发商经验不足 228
（二）同质化/空置率高 229
（三）资金链压力较大 229
二、商业地产投资策略 230
（一）商业地产投资运作 230
（二）各业态投资攻略 253
（三）投资注意事项 257

第十一章 2019-2025年禹州市商业地产投资风险及策略分析 261

第一节 2019-2025年禹州市商业地产市场前景预测 261

第二节 2019-2025年禹州市商业地产市场的投资风险 261

一、商业地产投资的经营风险 261
二、商业地产投资的财务风险 261
三、商业地产管理人才紧缺风险 262
四、商业地产投资的流动性和变现性风险 262

第三节 2019-2025年禹州市商业地产市场风险规避及控制策略 262

一、转嫁风险 262
二、加强市场调查研究 262
三、通过投资组合来分散风险 263
四、通过良好的管理控制风险 263
五、通过“期权”交易控制风险 263
六、选择风险较小的项目进行投资 263

第四节 2019-2025年禹州市商业地产发展策略建议 263

一、政府要创造良好的商业地产发展环境 264
二、开发商应准确市场定位，合理选址和规模 265
三、购买者购买商业地产时需理性 266

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