2019-2025年扬州市写字楼市市场调查及投资咨询报告-中商产业研究院

内容概括

写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事物和从事商业经营活动的大厦。有的写字楼由业主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。随着建筑材料的改进和技术水平的提高，加上城市中心地价的不断上涨，城市中心的写字楼逐渐向高层和超高层发展。在写字楼集中的地区往往形成城市的“中心商务区”，为社会各行各业，各部门提供集中办公的场所，从而大大缩短了社会各方面人员的空间距离，写字楼已成为现代城市发展的重要组成部分。近几年，扬州市房地产开发投资额整体呈逐年增长趋势。2018年，扬州市房地产开发项目投资472.76亿元，比上年增长6.6%。其中，扬州市写字楼投资额达到40.72亿元，占全市房地产投资的比重达到8.6%。2018年，扬州市写字楼市场整体向好。在市场供给方面：2018年，扬州市写字楼新开工面积64.41万平方米，同比增长26.7%；施工面积152.47万平方米，同比增长14.48%；竣工面积23.42万平方米，同比增长5.9%。在市场销售方面：2018年，扬州市写字楼销售面积达15.47万平方米，同比增长20.8%；销售金额为11.22亿元，同比增长19.0%。随着扬州市经济的发展，越来越多的企业开始在扬州落地生根。尤其是在“互联网+”的带领下，越来越多服务生活类企业进入扬州，这些企业的加入将带动扬州市写字楼市场的需求。未来将会有更多的服务型、互联网化的企业进驻扬州，届时扬州的写字楼市场需求将会达到一个小高峰。随着宏观经济发展以及城市产业布局的影响，未来几年扬州市写字楼行业将保持较快的增长，写字楼的市场投资规模将维持在相对较高的水平。预计到2025年，扬州市写字楼市场投资规模将达80亿元；写字楼竣工面积将达到44万平方米；写字楼销售规模将达到25亿元。

报告目录

第一章写字楼的相关概述 10

第一节写字楼定义与特点 10

一、写字楼的定义 10
二、写字楼的特点 10
三、写字楼的模式分析 11
四、写字楼与商务公寓的区别 11

第二节写字楼的分类 12

一、按建筑面积划分 12
二、按使用功能划分 12
三、按现代化程度分 13
四、按综合条件划分 13
五、按物业开发目的分 13

第三节写字楼物业档次的划分标准 14

一、顶级物业（国际写字楼） 14
二、高档物业（甲级写字楼） 15
三、中档物业（乙级写字楼） 16
四、低档物业（丙级写字楼） 17

第二章中国写字楼市场分析 18

第一节中国写字楼市场现状分析 18

一、写字楼发展回顾分析 18
二、写字楼市场特征分析 18
三、写字楼错位竞争分析 21
四、甲级写字楼竞争分析 21

第二节中国写字楼投资分析 23

一、房地产投资金额分析 23
二、写字楼投资金额分析 24
三、房地产开发资金来源规模 24

第三节中国写字楼市场供给分析 25

一、写字楼新开工面积 25
二、写字楼施工面积分析 26
三、写字楼竣工面积分析 26

第四节中国写字楼销售情况分析 26

一、写字楼销售面积分析 26
二、写字楼销售金额分析 27
三、写字楼销售价格分析 27
四、写字楼价格波动原因 28

第三章扬州市房地产市场环境分析 29

第一节扬州市地理交通环境分析 29

一、地理位置 29
二、行政划分 29
三、土地资源 29
四、交通条件 29
五、人口规模 30

第二节扬州市宏观经济环境分析 30

一、扬州市GDP增长情况分析 30
二、扬州市产业结构情况分析 31
三、扬州市固定资产投资分析 31
四、扬州市工业发展现状分析 32
五、扬州市居民收入情况分析 32

第三节扬州市房地产政策环境分析 33

一、房地产政策环境综述 33
二、扬州市房地产政策 34
三、写字楼相关政策分析 37

第四节扬州市房地产市场环境分析 38

一、房地产投资金额分析 38
二、房地产施工面积分析 38
三、房地产新开工面积分析 38
四、房地产竣工面积分析 39
五、房地产销售面积分析 39
六、房地产销售金额分析 40
七、房地产市场价格分析 40

第四章扬州市写字楼市场供需状况分析 41

第一节扬州市写字楼市场投资分析 41

一、扬州市写字楼投资额分析 41
二、扬州市写字楼投资热点分析 41

第二节扬州市写字楼市场供给分析 42

一、扬州市写字楼新开工面积 42
二、扬州市写字楼施工面积分析 42
三、扬州市写字楼竣工面积分析 42

第三节扬州市写字楼销售情况分析 43

一、扬州市写字楼销售面积分析 43
二、扬州市写字楼销售金额分析 43
三、扬州市写字楼待售面积分析 44

第四节扬州市写字楼出租市场分析 44

一、扬州市写字楼出租现状分析 44
二、扬州市写字楼出租需求分析 44
三、扬州市写字楼出租价格分析 45

第五章扬州市重点区域写字楼市场分析 46

第一节广陵区写字楼市场分析 46

一、写字楼市场投资分析 46
二、写字楼市场供给分析 46
三、写字楼销售情况分析 46
四、写字楼建设项目分析 47
五、写字楼租金水平分析 49

第二节邗江区写字楼市场分析 49

一、写字楼市场投资分析 49
二、写字楼市场供给分析 50
三、写字楼销售情况分析 50
四、写字楼建设项目分析 50
五、写字楼租金水平分析 52

第三节江都区写字楼市场分析 52

一、写字楼市场投资分析 52
二、写字楼市场供给分析 53
三、写字楼销售情况分析 53
四、写字楼建设项目分析 54
五、写字楼租金水平分析 54

第四节开发区写字楼市场分析 54

一、写字楼市场投资分析 54
二、写字楼市场供给分析 55
三、写字楼销售情况分析 55
四、写字楼建设项目分析 56
五、写字楼租金水平分析 57

第六章扬州市写字楼客户类型与营销策略 58

第一节扬州市写字楼客户类型分析 58

一、跨国公司客户 58
二、金融企业客户 58
三、工业企业客户 58
四、贸易企业客户 58
五、专业服务机构 59
六、其他类型客户 59

第二节扬州市写字楼客户选择因素 59

一、地理位置 59
二、物业服务 60
三、租金水平 60
四、内部装修 60
五、通信网路 61
六、商业配套 61

第三节扬州市写字楼客户销售策略分析 61

一、注重采集企业客户关键信息 61
二、注重管理跟踪潜在客户线索 61
三、强调客户决策人的公关管理 62
四、强调销售团队的组织与协调 62
五、营造对企业客户商圈的支持 63

第七章扬州市写字楼招商定位与策略分析 64

第一节扬州市写字楼招商阶段分析 64

一、开发前期招商 64
二、开发中期招商 65
三、开业阶段招商 65
四、开业后的招商 66

第二节扬州市写字楼招商定位要素 66

一、写字楼业态定位 66
二、写字楼目标市场 67
三、写字楼主题特色 67
四、写字楼品种组合 67

第三节扬州市写字楼营销推广工具 67

一、楼书 67
二、DM单 69
三、VI系统 69
四、户外包装 70
五、报纸广告 70
六、车身广告 71

第四节扬州市写字楼招商策略分析 71

一、写字楼项目的招商定位 71
二、写字楼招商的广告推广 72
三、写字楼的招商流程分析 73
四、写字楼的招商策略建议 75
五、写字楼的招商管理流程 78

第八章扬州市写字楼物业管理服务分析 81

第一节扬州市写字楼物业服务方式 81

一、委托服务型物业服务 81
二、自主经营型物业服务 81
三、专业服务企业物业服务 81

第二节扬州市写字楼前期物业服务内容 82

一、签订物业服务合同 82
二、制订物业服务方案 82
三、成立业主委员会 82
四、编写物业维修公约 82
五、制订规划并具体落实 82
六、做好物业的接管验收 82

第三节扬州市写字楼物业营销租售管理 83

一、写字楼租赁合同的签订 83
二、写字楼租赁合同的执行 83
三、写字楼客户的选择 83
四、写字楼租金的确定 86

第四节扬州市写字楼日常物业服务内容 87

一、写字楼前台服务内容 87
二、写字楼设施设备管理 88
三、写字楼的安全服务 88
四、写字楼的消防管理 89
五、写字楼的保洁管理 89

第五节扬州市写字楼物业管理的策略分析 90

一、物业管理水平影响写字楼品质 90
二、掌握客户需求提供针对性服务 90
三、细分主流客户突出服务重点 91
四、前瞻性的运作满足客户期望 92
五、运用特色管理成就超值服务 92

第九章扬州市写字楼项目开发策略分析 94

第一节扬州市写字楼项目开发要点分析 94

一、写字楼的开发策略分析 94
二、写字楼的市场调查分析 95
三、写字楼的地块定位建议 96
四、写字楼的市场需求分析 97
五、写字楼的市场供给分析 98

第二节扬州市写字楼产品规划设计 99

一、写字楼建筑规划设计要点 99
二、写字楼配置规划设计要点 100
三、写字楼智能办公设计分析 102
四、写字楼生态办公设计分析 103

第三节扬州市超高层高端写字楼设计趋势 106

一、规模和功能向复合型发展 106
二、更注重与城市关系的融合 106
三、产品的设计标准不断提高 107

第十章扬州市写字楼开发重点企业分析 111

第一节扬州京华城中城生活置业有限公司 111

一、企业发展基本情况 111
二、企业开发项目分析 111
三、企业发展策略分析 112
四、企业竞争优势分析 113

第二节扬州亚太置业有限公司 113

一、企业发展基本情况 113
二、企业开发项目分析 113
三、企业发展策略分析 114

第三节扬州昌建尊源置业有限公司 115

一、企业发展基本情况 115
二、企业开发项目分析 115
三、企业发展策略分析 116

第四节扬州市德华置地有限公司 116

一、企业发展基本情况 116
二、企业开发项目分析 117
三、企业发展策略分析 118

第五节扬州鸿舜置业有限公司 118

一、企业发展基本情况 118
二、企业开发项目分析 119

第十一章 2019-2025年扬州市写字楼市场前景预测分析 120

第一节 2019-2025年中国写字楼市场前景分析 120

一、中国写字楼市场前景乐观 120
二、写字楼区域发展潜力分析 120
三、写字楼成地产投资新趋势 121
四、郊区写字楼市场前景看好 121

第二节 2019-2025年扬州市写字楼市场趋势分析 122

一、价值取向明朗化 122
二、产品符合时代特质 123
三、与国际化办公需求相符合 125

第三节 2019-2025年扬州市写字楼市场前景预测 125

一、写字楼投资规模预测分析 125
二、写字楼市场供给预测分析 126
三、写字楼市场需求预测分析 127

第十二章 2019-2025年扬州市写字楼投资风险及策略分析 128

第一节 2019-2025年扬州市写字楼投资盈利分析 128

一、写字楼投资开发特性 128
二、写字楼投资开发条件 129
三、写字楼盈利模式分析 130
四、写字楼投资成本分析 134
五、写字楼的投资回报率 135

第二节 2019-2025年扬州市写字楼投资风险分析 136

一、政策风险 136
二、地段风险 137
三、功能风险 138
四、规划风险 138
五、空置风险 138
六、竞争风险 138

第三节 2019-2025年扬州市写字楼投融资策略分析 138

一、写字楼项目融资渠道 138
二、写字楼投资技巧分析 140
三、写字楼投资策略分析 141

图表目录

图表 1 2014-2018年中国不同用途房地产开发投资构成统计 24
图表 2 2014-2018年中国写字楼投资完成额统计 24
图表 3 2014-2018年中国房地产开发企业到位资金统计 25
图表 4 2018年房地产开发企业资金来源结构 25
图表 5 2014-2018年中国写字楼新开工面积统计 25
图表 6 2014-2018年中国写字楼施工面积统计 26
图表 7 2014-2018年中国写字楼竣工面积统计 26
图表 8 2014-2018年中国写字楼销售面积统计 27
图表 9 2014-2018年中国写字楼销售额统计 27
图表 10 2014-2018年中国写字楼年均销售价格统计 27
图表 11 2014-2018年扬州市人口数量统计 30
图表 12 2014-2018年扬州市生产总值统计 30
图表 13 2014-2018年扬州市分产业数据统计情况 31
图表 14 2018年扬州市生产总值产业结构图 31
图表 15 2014-2018年扬州市固定资产投资额统计 32
图表 16 2014-2018年扬州市工业增加值及增长率情况 32
图表 17 2014-2018年扬州市居民人均可支配收入情况 33
图表 18 2014-2018年扬州市房地产开发投资额统计 38
图表 19 2014-2018年扬州市商品房屋施工面积统计 38
图表 20 2014-2018年扬州市商品房屋新开工面积统计 39
图表 21 2014-2018年扬州市商品房屋竣工面积统计 39
图表 22 2014-2018年扬州市商品房屋销售面积统计 39
图表 23 2014-2018年扬州市商品房屋销售金额统计 40
图表 24 2018年扬州市房地产价格变化趋势图 40
图表 25 2014-2018年扬州市写字楼完成投资额及占比统计 41
图表 26 2014-2018年扬州市写字楼新开工面积统计 42
图表 27 2014-2018年扬州市写字楼施工面积统计 42
图表 28 2014-2018年扬州市写字楼竣工面积统计 43
图表 29 2014-2018年扬州市写字楼销售面积统计 43
图表 30 2014-2018年扬州市写字楼销售金额统计 43
图表 31 2014-2018年扬州市写字楼待售面积统计 44
图表 32 2014-2018年广陵区写字楼完成投资额及占比统计 46
图表 33 2014-2018年广陵区写字楼新开工面积统计 46
图表 34 2014-2018年广陵区写字楼销售面积统计 47
图表 35 扬州市广陵区写字楼主要项目情况 47
图表 36 扬州市广陵区部分写字楼租金统计 49
图表 37 2014-2018年邗江区写字楼完成投资额及占比统计 49
图表 38 2014-2018年邗江区写字楼新开工面积统计 50
图表 39 2014-2018年邗江区写字楼销售面积统计 50
图表 40 扬州市邗江区写字楼主要项目情况 50
图表 41 扬州市邗江区部分写字楼租金统计 52
图表 42 2014-2018年江都区写字楼完成投资额及占比统计 53
图表 43 2014-2018年江都区写字楼新开工面积统计 53
图表 44 2014-2018年江都区写字楼销售面积统计 53
图表 45 扬州市江都区写字楼主要项目情况 54
图表 46 2014-2018年开发区写字楼完成投资额及占比统计 55
图表 47 2014-2018年开发区写字楼新开工面积统计 55
图表 48 2014-2018年开发区写字楼销售面积统计 55
图表 49 扬州市开发区写字楼主要项目情况 56
图表 50 写字楼开业后招商类别 66
图表 51 写字楼招商的策略 77
图表 52 招商人员的基本工作程序 78
图表 53 重要客户接待流程 79
图表 54 写字楼招商审核流程 80
图表 55 写字楼自用型客户统计 84
图表 56 扬州京华城中城生活置业有限公司基本情况 111
图表 57 扬州京华城中城项目效果图 112
图表 58 扬州亚太置业有限公司基本情况 113
图表 59 扬州国际公馆甲级高端写字楼项目效果图 114
图表 60 扬州昌建尊源置业有限公司基本情况 115
图表 61 昌建广场甲级写字楼项目效果图 116
图表 62 扬州市德华置地有限公司基本情况 117
图表 63 环球金融城5A甲级写字楼项目效果图 118
图表 64 扬州鸿舜置业有限公司基本情况 119
图表 65 鸿舜御峰华府高端写字楼项目效果图 119
图表 66 2019-2025年扬州市写字楼投资规模预测趋势图 126
图表 67 2019-2025年扬州市写字楼竣工面积预测趋势图 126
图表 68 2019-2025年扬州市写字楼销售额预测趋势图 127
图表 69 写字楼运营管理能力示意图 130
图表 70 写字楼需求类型及因素 130
图表 71 写字楼需求投资者类型情况 131
图表 72 写字楼开发运营模式-直接处置型 131
图表 73 写字楼开发运营模式-运营处置型 132
图表 74 写字楼盈利模式整体示意图 132
图表 75 写字楼盈利模式影响因素 133
图表 76 写字楼可持续盈利模式分析 133
图表 77 写字楼盈利案例研究 134
图表 78 写字楼运营管理费用情况 135
图表 79 写字楼行业融资渠道 140

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