2024-2029年厦门市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告-中商产业研究院

内容概括

养老地产是养老产业的模式之一，是老龄化时代到来形成的特有概念，是市场机制下养老制度创新的结晶。养老地产应当是用以养老的地产，具体包括老年住宅、老年公寓、老年社区、养老院、托老所以及普通住宅中供老年人居住和使用的部分的开发和经营过程。本报告中，养老地产专指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。厦门市，简称“厦”或“鹭”，别称鹭岛，是福建省副省级市、计划单列市，国务院批复确定的中国经济特区，东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市。截至2020年，厦门市下辖6个区，总面积1700.61平方千米，建成区面积397.84平方千米。2020年，厦门全市常住人口516.40万人。厦门市下辖6个市辖区：思明区、湖里区、集美区、海沧区、同安区、翔安区。全市共有29个街道、10个镇、379个社区、147个村。近年来，厦门市老龄化的趋势不断加强。截至2020年底，厦门市共有60周岁及以上老年人口49.36万，占人口总数的9.56%。预计到2025年，全市60周岁及以上老年人口将达到60万，占比将上升至12%左右。厦门市人口老龄化的规模以及步骤正在不断推进，而新的市场需求也在不断扩大，这证明了厦门市养老地产的发展潜力十分巨大，同时也反映了厦门市养老服务业的不完善。就目前而言，厦门市普通的养老机构能容纳的老龄人口也十分有限，除此之外，一些养老的配套设施也很不完善，还有随着厦门市国民经济水平的提高，对于追求更高的服务质量的社会消费群体来说，养老院等老年机构早已不能满足老年人的养老需求，而消费人群是希望能够有以养老为核心服务的地产机构出现代替传统的养老院和养老公寓，来满足消费者的需求。

报告目录

第一章养老地产发展基础概述 10

第一节养老地产概述 10

一、养老产业的定义和目标 10
二、养老地产的内涵及特征 10
三、养老地产利益主体分析 12
四、成熟养老地产特点分析 13

第二节养老地产行业政策分析 14

一、中国房地产市场调控政策分析 14
二、中国养老地产的支持政策分析 14
三、《中华人民共和国老年人权益保障法》 14
四、《关于加强老年人优待工作的意见》 15
五、《关于加快发展养老服务业的意见》 16
六、中国养老地产“十三五”发展政策支持 17
七、《智慧健康养老产业发展行动计划》 17
八、《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》 20
九、《关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见》 20
十、试点实施“以房养老” 21

第三节中国养老地产社会环境分析 22

一、中国人口老龄化趋势分析 22
二、中国老年人养老模式分析 22
三、中国养老观念的转变分析 26
四、社会养老服务体系的现状 27
五、中国的老龄人口红利分析 28

第二章养老地产发展状况分析 30

第一节养老地产行业发展现状 30

一、养老地产处于摸索阶段 30
二、房企布局养老地产情况 30
三、保险企业涉足养老地产 32
四、外资在华投资老年住宅 34
五、中国养老地产开发特点 34

第二节不同类型养老地产市场分析 36

一、养老服务嵌入式住宅市场 36
二、养老服务型老年公寓市场 36
三、“学院式”养老地产市场 38
四、健康养生型养老地产市场 39
五、养老综合体养老地产市场 40

第三节养老地产开发运营模式分析 40

一、中国养老地产商业模式分析 40
（一）中国现有养老地产模式分析 40
（二）适合中国养老地产开发模式 42
（三）中国养老地产运营模式分析 48
（四）中国养老地产盈利模式解析 50
（五）养老地产商业模式创新分析 52
二、中国养老地产管理模式分析 52
（一）房地产开发商管理的模式 52
（二）与专业公司建立战略联盟 53
（三）引进专业公司的管理模式 53
（四）各种管理模式的优劣对比 53
（五）养老地产管理的收益分析 54

第三章厦门市房地产市场环境分析 55

第一节厦门市行政划分 55

第二节厦门市地理气候资源环境分析 55

一、地理位置 55
二、地质 55
三、气候 56
四、资源 56

第三节厦门市交通环境分析 57

一、交通 57
二、铁路 57
三、公路 57
四、水路 57
五、民航 58

第四节厦门市宏观经济环境分析 58

一、厦门市GDP增长情况 58
二、厦门市固定资产投资 58
三、厦门市居民收入情况 59
四、厦门市产业结构分析 60

第五节厦门市地产业社会环境分析 60

一、厦门市消费市场情况 60
二、厦门市人均住房面积 61
三、厦门市安居工程建设 61

第四章厦门市房地产市场发展分析 63

第一节厦门市房地产市场政策环境 63

一、《国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》 63
二、《关于规范和发展厦门市住房租赁市场工作意见》 64
三、《厦门市社会保障性住房管理条例实施办法》 66

第二节厦门市土地市场分析 67

一、经营性用地成交情况 67
二、土地出让金情况分析 68
三、分用途土地出让情况 69

第三节厦门市房地产市场分析 69

一、厦门市房地产投资情况 69
二、厦门市房地产供给分析 70
三、厦门市商品房销售情况 70

第四节厦门市典型楼盘情况 70

一、销售面积 70
二、成交均价 71

第五节厦门市房地产价格走势 71

第五章厦门市人口老龄化现状分析 73

第一节人口老龄化标准 73

一、老年人年龄划分标准 73
二、老龄化社会划分标准 73

第二节厦门市人口结构分析 74

一、年龄结构 74
二、性别结构 74
三、户籍结构 74
四、教育结构 74

第三节厦门市老龄化情况分析 75

一、厦门常住人口数量 75
二、厦门老年人口数量 75
三、厦门市老龄化分析 75

第六章厦门市养老地产市场投资机会分析 77

第一节厦门市养老地产业发展政策 77

一、《厦门市养老设施专项规划》 77
二、《厦门市推进养老服务发展行动方案》 77

第二节厦门市养老机构发展分析 77

一、厦门市养老机构规模情况 77
二、厦门市养老机构情况统计 78
三、厦门市养老服务照料中心 79

第三节厦门市养老机构发展分析 80

一、厦门市养老服务补贴情况 80
二、厦门市“4+4”模式养老服务 80
三、厦门市养老服务发展情况分析 84

第七章厦门市重点区域养老地产布局分析 87

第一节重点布局区域--思明区 87

一、房地产开发投资分析 87
二、养老地产发展优势分析 87
三、养老地产重点项目分析 88
四、养老地产需求前景分析 89

第二节重点布局区域--湖里区 90

一、房地产开发投资分析 90
二、养老地产发展优势分析 90
三、养老地产重点项目分析 91
四、养老地产需求前景分析 92

第三节重点布局区域--集美区 93

一、房地产开发投资分析 93
二、养老地产发展优势分析 93
三、养老地产重点项目分析 94
四、养老地产需求前景分析 94

第八章养老地产市场目标消费者分析 96

第一节老年人特征与消费能力分析 96

一、老年人的生理特征研究 96
（一）老年人人体工程学 96
（二）老年人的生理特征 97
（三）老年人的生理需求 98
二、老年人的心理特征研究 99
（一）老年人的心理特征 99
（二）老年人的心理需求 99
三、老年人的行为活动特征 100
（一）老年人活动分布圈 100
（二）老年人的活动特性 101
四、老年人群购买力分析 102
（一）老年人经济收入来源 102
（二）老年人购买力正提升 102

第二节中国养老地产客户群体分析 103

一、企事业单位老年退休人群 103
二、收入学历较高的中年子女 103
三、追求安逸老年生活退休者 103
四、休闲度假养生的老年客流 103
五、养老地产的潜在客户分析 104
六、养老地产客户群消费特征 104

第三节养老地产消费者行为分析 106

一、中国居民养老意愿调查 106
二、老年人的养老消费观念 106
三、消费者对养老地产认识 107
四、不同老年人关注度调查 107
五、养老地产设施服务需求 107
六、养老地产入住方式调查 108

第九章厦门市养老地产项目营销策略分析 109

第一节养老地产项目的选址及定位 109

一、养老地产项目的选址策略 109
二、养老地产的项目定位分析 111

第二节厦门市养老地产项目营销策略研究 112

一、养老地产营销中存在的问题 112
二、养老地产市场营销策略分析 114
三、养老地产项目销售渠道类型 115
四、养老地产项目销售渠道选择 117

第三节厦门市养老地产项目促销策略分析 120

一、养老地产促销目标分析 120
二、养老地产促销方式分析 120
三、养老项目促销策略分析 120
（一）养老地产广告促销策略 120
（二）养老地产人员推销策略 121
（三）养老地产营业推广策略 121
（四）养老地产公共关系策略 123

第四节厦门市养老地产产品价格策略分析 123

一、养老地产项目定价策略分析 123
二、养老地产项目价格影响因素 124
三、养老地产项目定价方法研究 125
四、养老地产项目调价方法研究 128

第五节厦门市养老地产网络营销策略分析 130

一、养老地产网络营销运作模式分析 130
二、养老地产开展网络营销的优势 131
三、养老地产开展网络营销的缺陷 133
四、养老地产网络营销的整合互补 134
五、养老地产实现网络营销的策略 135

第十章厦门市养老地产业扶持政策分析 137

第一节社会保障政策 137

一、医疗保险政策 137
二、养老保险政策 137
三、离退休政策 138

第二节 “以房养老”政策解读 144

一、政策路径 144
二、适用条件 144
三、国内实践 145
四、发展困局 146

第三节养老地产业其他相关政策解读 148

一、政府鼓励民间资本参与养老服务 148
二、政府购买公共服务政策解读 149
三、养老服务业其他相关政策导向 151

第十一章厦门市养老地产投融资市场战略分析 157

第一节厦门市养老地产投资开发影响因素 157

一、地区经济水平 157
二、地区居民收入 157
三、社会福利制度 157
四、老龄人口数量 157
五、居民养老观念 157
六、地区生态环境 158
七、地区地价水平 158

第二节厦门市养老地产投资特性分析 158

一、养老地产行业投资特性分析 158
二、养老地产项目投入产出分析 159
三、投资养老地产关键决策要素 160
四、养老地产的投资价值点分析 161
（一）进入品牌效应 161
（二）售租获取利润 161
（三）运营管理获益 161
（四）地区辐射效应 162
（五）社会口碑效应 162

第三节厦门市房地产企业投资养老地产可行性分析 162

一、养老地产成房企开发新方向 162
二、房企开发养老地产优势分析 162
三、房企开发养老地产前提分析 163
四、房企投资养老地产效益分析 163
五、房企开发养老地产战略分析 163

第四节厦门市养老地产投资风险分析 164

一、产业政策风险 164
二、房产信贷风险 164
三、新兴市场风险 165
四、投资收益风险 165
五、物业管理风险 166

第五节厦门市养老地产投融资策略分析 166

一、房地产投融资主体分析 166
二、养老地产融资渠道分析 167
三、养老地产融资方式分析 168
四、养老地产融资策略分析 169
五、养老地产PFI融资模式 172
（一）PFI建设养老地产的适用性 172
（二）PFI建设养老地产的模式构建 173
（三）养老地产运用PFI模式的建议 176

第十二章厦门市养老地产投资前景趋势预测 177

第一节养老地产发展趋势分析 177

一、综合性住宅将成为主导产品 177
二、市场竞争激烈设计更重细节 177
三、更加注重以人为本开发理念 177
四、小户型是养老地产开发首选 177
五、将逐步从主城区向郊区转移 178
六、开发不再片面追求规模档次 178

第二节厦门市养老地产市场机会分析 178

一、养老综合体的市场机会 178
二、养生养老地产市场机会 178
三、养老旅游地产市场机会 179
四、保险企业养老地产机会 181
五、医疗康复机构市场机会 181
六、酒店管理企业市场机会 181

第三节厦门市养老地产市场发展前景 182

一、养老地产成房地产新增长点 182
二、养老地产产品渐成新型刚需 182
三、养老地产潜力巨大尚需升级 183
四、养老地产市场需求前景广阔 184
五、养老地产市场规模预测分析 184

第四节厦门市养老地产业发展前景预测 185

一、养老地产需求前景预测 185
二、养老地产的机遇与挑战 185
（一）开发养老地产的优势 185
（二）发展养老地产面临的瓶颈 186
三、2025年老年人口预测 186
四、养老服务机构需求预测 186
五、养老地产业前景展望 186

图表目录

图表 1 传统住宅地产与养老地产的对比情况 12
图表 2 中国第七次人口普查全国人口年龄构成 23
图表 3 异地养老模式及其特征 42
图表 4 专门建设综合型养老社区 44
图表 5 普通社区中配建各类养老产品 45
图表 6 养老设施与幼儿园并设 46
图表 7 国内养老地产的盈利模式 53
图表 8 养老地产管理模式优劣势对比 54
图表 9 厦门市地区生产总值及其增长率 59
图表 10 厦门市固定资产投资增长速度 60
图表 11 厦门市城乡居民人均可支配收入统计 61
图表 12 厦门市产业结构占比情况统计 61
图表 13 厦门市社会消费品零售总额及增长情况 62
图表 14 厦门市城镇居民人均住房面积情况统计 62
图表 15 厦门市各季度土地出让数据对比 69
图表 16 厦门市各季度土地出让金对比 69
图表 17 2020年厦门市分用途土地出让情况统计 70
图表 18 厦门市房地产投资总额统计 70
图表 19 厦门市房地产供给情况统计 71
图表 20 厦门市商品房销售情况统计 71
图表 21 2020年厦门市典型楼盘销售面积统计 72
图表 22 2020年厦门市典型楼盘成交统计 72
图表 23 厦门市新建商品住宅价格指数走势图 73
图表 24 厦门市常住人口数量统计 76
图表 25 厦门市部分养老机构基本情况一览表 79
图表 26 厦门市养老服务照料中心基本情况一览表 80
图表 27 思明区房地产开发投资额统计 88
图表 28 思明区养老地产部分项目一览表 89
图表 29 湖里区房地产开发投资额统计 91
图表 30 湖里区养老地产部分项目一览表 92
图表 31 集美区房地产开发投资额统计 94
图表 32 集美区养老地产部分项目一览表 95
图表 33 养老地产消费者配套设施需求调查结果 109
图表 34 养老地产消费者意愿入住方式调查结果 109
图表 35 养老地产投资决策的关键要素图 162
图表 36 养老地产的融资渠道 169
图表 37 BOT、PPP、PFI典型融资方式各方责任比较 174
图表 38 BOT、TOT、PPP、PFI典型融资方式的参与程度和获益比较 174
图表 39 PFI建设养老地产的模式构建 175
图表 40 PFI建设养老地产的参与程度和主要职责 176

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