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内容概括

上海是中国房地产市场历史最久、发展最快的城市之一，早在1980年，上海就改革了政府统一建设、统一分配的住房制度，实行多渠道集资、多层次建房。从此，商品房、房委会、物业这些词也逐渐走进了人们的视野。到2013年底，上海市城镇房屋由物业企业管理的既有建筑面积达到7.98亿平方米，物业公司近3000家，平均每家物业公司要管理超过30万平米的房子。目前，上海市物业管理市场已初步形成，行业发展体现出以下主要特征：市场容量进一步扩大，类型的多元化；行业自律逐渐增强，市场竞争机制作用日益发挥；行业内开始出现互补型的品牌公司通过股权收购等资本运作的模式组建集团型企业的探索；物业管理的手段逐步趋于智能化，现代控制技术、网络通信技术等高新技术和相关管理软件的应用实现了物业及物业设施设备、物业环境、物业消防、安保、自动化办公等系统的集中控制管理。而到2050年，早期开发的商品房土地使用权纷纷到期，土地使用转型，对一些老物业管理公司将带来很大冲击，届时行业间的联合、兼并、转型在所难免，物业管理企业间将走向合弱为强、强强联合的道路，但这同时也将给行业带来新的发展机遇。

报告目录

第一章物业管理发展概述 9

第一节物业管理的定义 9

一、物业管理的定义 9
二、物业管理的起源 9
三、物业管理的原则 10
四、物业管理的特性 16

第二节物业管理的作用 17

一、物业管理的主要类型划分 17
二、物业管理与传统管理的区别 19
三、物业管理在社会经济中的作用 21

第三节物业管理运行机制 23

一、物业管理市场价格机制 23
二、物业管理市场供求机制 26
三、物业管理市场竞争机制 28
四、物业管理运行机制的功能 30

第二章中国物业管理市场发展分析 32

第一节物业管理市场发展概况 32

一、物业管理市场现状分析 32
二、物业管理行业发展特点 34
三、物业管理发展推动因素 35

第二节物业管理百强企业分析 35

一、物业管理百强企业排名情况分析 35
二、物业管理百强企业经营规模分析 37
三、物业管理百强企业经营绩效分析 37
四、物业管理百强企业服务品质分析 38
五、物业管理百强企业发展潜力分析 38
六、物业管理百强企业社会贡献分析 38

第三节物业管理市场开发策略 38

一、物业管理商业模式创新策略 38
二、物业管理企业经营策略分析 41
三、物业管理企业经营策略选择 43
四、中小物业管理企业经营策略 45

第三章上海市物业管理行业发展环境分析 48

第一节 2020年上海市宏观经济环境分析 48

一、上海市GDP增长情况 48
二、上海市固定资产投资 48
三、上海市居民收支情况 49
四、社会消费品零售总额 50

第二节上海市物业管理行业政策环境分析 51

一、《物业管理条例》解读 51
二、物业管理监管政策分析 52
（一）物业管理市场主体的监管 52
（二）物业管理市场客体的监管 53
（三）物业管理市场价格的监管 54
（四）物业管理市场竞争的监管 55
（五）物业管理市场供求的监管 55
（六）物业管理市场竞争的监管 55
三、上海市住房公积金支付物业管理费规定 56
四、上海市公有住宅售后物业服务收费标准 56
五、上海市业主（使用人）居住信用管理制度 57
六、上海市办公楼物业管理服务规范 58

第三节上海市物业管理行业社会环境分析 59

一、上海市人口规模情况分析 59
二、城镇居民人均住房居住面积 60
三、城镇化进程对物业管理行业的影响 61

第四章 2020年上海市房地产市场分析 63

第一节上海市房地产投资开发分析 63

一、上海市土地供应情况分析 63
二、上海市土地成交情况分析 64
三、上海房地产投资开发情况 66

第二节上海市房地产市场供需分析 66

一、上海市房地产供应状况 66
（一）房屋施工竣工情况 66
（二）商品住宅施工竣工情况 66
（三）商业营业用房施工竣工情况 67
二、上海市房地产销售情况 67
（一）商品房屋销售情况 67
（二）商品住宅销售情况 68
（三）商业营业用房销售情况 68
三、上海市房地产成交分析 68
（一）住宅成交情况 68
（二）商铺成交情况 71
（三）写字楼成交情况 73

第五章上海市物业管理市场发展分析 75

第一节上海市物业管理市场发展概况 75

一、上海市物业管理市场现状分析 75
二、上海市物业管理收费标准规定 78
三、上海市物业管理行业发展成就 84
四、上海物业管理满意度调查分析 85

第二节上海市物业管理市场竞争分析 86

一、上海市物业管理行业竞争分析 86
二、上海市物业管理行业50强企业 87

第三节上海市物业管理发展策略分析 88

一、上海市物业管理面临的问题及对策 88
二、上海市物业管理企业费用扩展策略 91
三、上海市物业管理服务品质提升策略 93

第六章上海市物业管理市场细分领域发展分析 96

第一节上海市住宅物业管理市场分析 96

一、住宅物业的基本管理内容 96
二、住宅物业管理特点与难点 96
三、住宅物业费的构成与制定 100
四、上海市别墅物业管理分析 101
（一）别墅物业环境特点 101
（二）别墅物业治安特性 101
（三）别墅物业服务要点 102
（四）上海十大国际别墅物业盘点 103
五、上海市十佳楼盘物业管理分析 104

第二节上海市商业物业管理市场分析 105

一、上海市商业地产开发投资情况 105
二、上海市商业地产销售情况分析 106
三、上海市商业地产不同业态管理特点 107
（一）写字楼的物业管理特点 107
（二）购物中心物业管理特点 108
（三）休闲会所物业管理特点 108
（四）公寓酒店物业管理特点 109
四、上海市十大顶级写字楼物业分析 111
五、上海优质办公物业市场需求活跃 112
六、上海商业物业市场升值潜力明显 113

第三节上海市工业物业管理市场分析 114

一、上海市工业物业管理业态特征 114
（一）工业厂房物业管理 114
（二）研发中心物业管理 114
（三）医药园区物业管理 115
二、上海市工业物业管理的特点 116
三、上海市工业物业管理的难点 117
四、上海市工业物业管理的思路 118
五、工业物业管理组织架构设计 120
六、上海市工业物业管理运营策略 121
（一）工业物业管理的前期介入 121
（二）工业物业管理的接管验收 122
（三）工业物业管理日常管理策略 122

第四节上海市公共建筑物业管理市场分析 125

一、上海市政府机关物业管理 125
（一）政府机关物业管理模式 125
（二）政府机关物业管理特点 126
（三）政府机关物业管理要素 128
（四）政府物业管理项目招标案例 129
二、上海市医院物业管理 130
（一）医院物业管理模式 130
（二）医院物业管理特点 133
（三）医院物业管理内容 134
（四）医院物业管理项目招标案例 134
三、上海市学校物业管理 135
（一）学校物业管理模式 135
（二）学校物业管理特点 138
（三）学校物业管理内容 139
（四）学校物业管理项目招标案例 141

第七章上海市物业管理行业招投标分析 143

第一节物业管理招投标综述 143

一、物业管理招投标的概念 143
二、物业管理招投标的意义 143
三、物业管理招标的特点 144
四、物业管理招投标的原则 145

第二节物业管理招标分析 147

一、物业管理招标的组织机构 147
二、物业管理招标的范围 150
三、物业管理招标的方式 152
四、物业管理招标的内容 155

第三节物业管理投标分析 159

一、物业管理投标的组织机构 159
二、物业管理投标的流程 160
三、物业管理投标策略 163

第八章上海市物业管理重点企业发展现状分析 165

第一节上海仁恒物业管理有限公司 165

一、企业基本情况分析 165
二、企业主要经营范围 165
三、企业服务特色分析 165
四、企业物业管理成就 166

第二节上海达安物业管理有限公司 167

一、企业基本情况分析 167
二、企业经营服务范围 168
三、企业资质荣誉情况 168
四、企业物业管理成就 168

第三节上实物业管理（上海）有限公司 169

一、企业基本情况分析 169
二、企业物业管理范畴 169
三、企业物业管理方针 170
四、企业物业管理成就 170

第四节上海上置物业集团有限公司 170

一、企业基本情况分析 170
二、企业经营实力分析 171
三、企业物业服务特色 171
四、企业管理优势分析 171
五、企业品牌建设成就 172

第五节上海明华物业管理有限公司 172

一、企业基本情况分析 172
二、企业业务经营范围 173
三、企业物业管理成就 173
四、企业经营策略分析 174

第六节上海陆家嘴物业管理有限公司 176

一、企业基本情况分析 176
二、企业主要经营范围 176
三、企业物业项目案例 178
四、企业发展战略分析 181
五、企业最新发展动态 182

第七节上海上房物业管理有限公司 182

一、企业基本情况分析 182
二、企业业务经营范围 183
三、企业品牌建设情况 186
四、企业资质荣誉情况 187
五、企业物业项目案例 188

第八节上海东湖物业管理有限公司 188

一、企业基本情况分析 188
二、企业组织架构分析 189
三、企业市场定位分析 190
四、企业物业项目分析 190
五、企业经营策略分析 192
六、企业竞争优势分析 193

第九节上海科瑞物业管理发展有限公司 194

一、企业基本情况分析 194
二、企业主营业务范围 195
三、企业组织架构分析 195
四、企业经营项目分析 197

第九章上海市物业管理行业发展趋势及前景分析 198

第一节上海市物业管理发展趋势分析 198

一、住宅物业发展趋势分析 198
二、商业物业发展趋势分析 199
三、物业管理呈信息化趋势 199
四、物业管理呈智能化趋势 202

第二节上海市物业管理行业前景分析 203

一、物业管理行业扩展分析 203
二、物业管理行业前景走向 204
三、物业顾问服务前景广阔 206

第三节上海市物业管理行业前景预测 208

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