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内容概括

养老地产是养老产业的模式之一，是老龄化时代到来形成的特有概念，是市场机制下养老制度创新的结晶。对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。如果借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产，具体包括老年住宅、老年公寓、老年社区、养老院、托老所、以及普通住宅中供老年人居住和使用的部分的开发和经营过程。本报告中，养老地产专指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使中国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，社区养老服务设施进一步改善，老年人的精神文化生活日益丰富。民政部数据显示：全国各类养老服务机构和设施15.5万个，比上年增长10.6%，其中:注册登记的养老服务机构2.9万个，社区养老机构和设施4.3万个，社区互助型养老设施8.3万个；各类养老床位合计744.8万张，比上年增长2%（每千名老年人拥有养老床位30.9张），其中社区留宿和日间照料床位338.5万张。根据《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》总体目标，到2020年，老龄事业发展整体水平明显提升，养老体系更加健全完善，及时应对、科学应对、综合应对人口老龄化的社会基础更加牢固。随着老龄化进程的加速，老年人对社会养老保障和养老服务需求急剧增加，同时个性化住房需求更是不可抑制。面对巨大的养老需求缺口，养老地产悄然成为了楼市的“朝阳”产业。

报告目录

第一章养老地产行业发展基础概述

第一节养老地产概述

一、养老产业的定义和目标
二、养老产业的基本特点
三、养老产业的内涵分析
（一）养老服务
（二）养老产品
（三）养老产业链
四、养老地产利益主体分析
五、养老模式类型分析
一、家庭养老
二、机构养老
三、社区养老

第二节养老地产行业政治法律环境（P）

一、行业相关法律法规
（一）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（二）《关于加强老年人优待工作的意见》
（三）《关于加快发展养老服务业的意见》
（四）《关于加快发展养老服务业的若干意见》
（五）《关于全面推进居家养老服务工作的意见》
（六）“以房养老”试点的指导意见
（七）《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》
（八）《关于开展智慧健康养老应用试点示范的通知》
（九）《关于运用PPP模式支持养老服务业发展的实施意见》
二、行业相关发展规划
（一）《“健康中国2030”规划纲要》
（二）《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》
（三）《智慧健康养老产业发展行动计划（2017-2020年）》
（四）《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》
（五）《“十三五”健康老龄化规划》
（六）《关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见》

第三节行业经济环境分析（E）

一、中国GDP增长情况分析
二、工业经济发展形势分析
三、社会固定资产投资分析
四、全社会消费品零售总额
五、全国居民收入增长分析
六、居民消费价格变化分析
七、对外贸易发展形势分析

第四节行业社会环境分析（S）

一、中国人口老龄化趋势分析
（一）老龄人口规模增长
（二）老龄人口发展预测
二、中国老年人养老模式分析
三、中国养老观念的转变分析
四、社会养老服务体系的现状
五、中国的老龄人口红利分析

第五节行业技术环境分析（T）

一、养老地产市场项目的产品分析
二、养老地产产品的功能、设计与内涵
（一）养老地产住宅设计的功能
（二）养老地产住宅的设计与内涵
三、《老年人建筑设计规范》简介及内容
（一）《老年人建筑设计规范》简介
（二）《老年人建筑设计规范》内容

第二章国际养老地产行业运行状况分析

第一节国际养老地产业运行环境分析

一、世界人口总数和分布
二、世界人口老龄化现状
三、世界各国老龄化对策

第二节国外养老地产业发展状况分析

一、国外养老模式发展历程
二、国外养老模式经验借鉴
三、国外老年人的居住模式
四、国外养老地产发展分析
五、国际养老社区模式分析
六、西方养老地产发展经验

第三节世界主要国家养老地产发展分析

一、美国养老地产发展现状及对策
（一）美国的养老模式分析
（二）养老地产市场现状
（三）老龄化发展的对策
（四）养老产业发展前景
（五）养老产业发展借鉴
二、日本养老地产发展现状及对策
（一）成熟的养老保障体系
（二）日本养老模式分析
（三）养老地产发展现状
（四）老龄化发展的对策
（五）养老地产发展经验
三、欧洲国家养老地产发展现状
（一）英国养老地产现状
（二）荷兰养老地产现状
（三）法国养老地产现状
（四）丹麦养老地产现状
（五）德国养老地产现状
（六）瑞典养老产业现状

第三章中国养老地产行业运行现状分析

第一节中国养老地产行业发展状况

一、中国养老地产行业发展阶段
二、中国养老地产典型案例分析
三、中国各类企业投资养老地产
（一）房企布局养老地产情况
（二）保险企业涉足养老地产
（三）多家央企投资养老地产
（四）外资在华投资老年住宅

第二节不同类型养老地产市场分析

一、养老服务嵌入式住宅市场
二、养老服务型老年公寓市场
三、“学院式”养老地产市场
四、健康养生型养老地产市场
五、养老综合体养老地产市场

第三节中国养老地产市场规模

第四节京津冀养老地产市场分析

一、北京市养老地产市场分析
（一）老龄人口规模分析
（二）养老地产现状分析
（三）养老地产项目分析
二、天津市养老地产市场分析
（一）老龄人口规模分析
（二）养老地产现状分析
（三）养老地产项目分析
三、河北省养老地产市场分析
（一）老龄人口规模分析
（二）养老地产现状分析
（三）养老地产项目分析
四、京津冀协同发展养老产业
五、京津冀地区养老地产发展现状

第二部分行业前景调研

第四章中国养老地产发展模式分析

第一节家庭养老

第二节机构养老

一、案例
二、机构养老的盈亏分析
三、模式点评

第三节社区居家养老

一、案例
二、模式点评

第四节新兴的养老模式

一、养生文化村
（一）案例
（二）模式点评
二、大型综合性服务机构
（一）案例
（二）模式点评
三、以房养老
（一）案例
（二）模式点评
四、异地养老
（一）异地购房
（二）“候鸟式”养老
（三）“季节性”养老
（四）海外华人回国养老
五、度假养老基地连锁
（一）案例
（二）模式点评
六、分时度假式养老
（一）案例
（二）模式点评
七、连锁养老超市
（一）案例
（二）模式点评

第五节中国养老地产模式案例总结

一、“社区+医院+地产”模式
二、会籍制的养老俱乐部
三、以房养老
四、异地养老
五、度假基地连锁
六、分时度假式养老
七、连锁养老超市

第六节创新养老模式的建议

一、养老产业必须走社会化的道路
二、养老产业必须走产业化的道路
三、养老产业必须走专业化的道路
四、产品创新是养老地产发展关键

第五章养老地产行业开发模式分析

第一节与社区共同建设

一、专门建设综合型养老社区
二、新建大型社区的同时开发养老组团
三、普通社区中配建各类养老产品
四、成熟社区周边插建多功能老年服务设施

第二节与相关设施并设

一、与医疗机构结合
二、养老设施与幼儿园并设
三、与教育设施结合

第三节与旅游或商业地产结合

一、在旅游风景区中开发养老居住产品
二、与商业地产结合而开发老年公寓

第四节与国际品牌接轨

一、建世界型连锁老年设施
二、与国际知名养老品牌共同开发

第五节以其他方式转型

一、利用险资投资养老地产
二、与护理服务业结合
三、利用自身独特资源转型
四、将旧的国有资产盘活

第六章养老地产行业经营模式分析

第一节中国养老地产商业模式分析

一、中国现有养老地产模式分析
二、适合中国养老地产开发模式
三、中国养老地产运营模式分析
四、中国养老地产盈利模式解析

第二节中国养老地产管理模式分析

一、房地产开发商管理的模式
二、与专业公司建立战略联盟
三、引进专业公司的管理模式
四、各种管理模式的优劣对比
五、养老地产管理的收益分析

第七章养老地产行业重点项目分析

第一节北京东方太阳城

一、项目基本情况概述
二、项目规划设计分析
三、项目运营模式分析
四、项目配套设施服务
五、项目盈利情况分析
六、项目的优劣势分析

第二节三亚清平乐

一、项目基本情况概述
二、项目规划设计分析
三、项目运营模式分析
四、项目运营现状分析
五、项目盈利情况分析
六、项目的优劣势分析

第三节上海亲和源老年公寓

一、公寓基本情况概述
二、公寓规划设计分析
三、公寓运营模式分析
四、公寓配套设施服务
五、公寓盈利情况分析
六、公寓的优劣势分析

第四节荣成老年公寓

一、公寓发展简况分析
二、公寓配套服务分析
三、公寓收费情况分析
四、公寓发展规划分析

第五节南京银城君颐东方

一、项目基本情况概述
二、项目布局分析
三、项目亮点分析
四、项目运营情况分析
五、项目的优劣势分析

第六节新东苑·快乐家园

一、项目基本情况概述
二、项目布局分析
三、项目运营模式分析
四、项目运营情况分析
五、项目亮点分析

第七节合肥安兴太阳湾

一、项目基本情况概述
二、项目布局分析
三、项目运营内容分析
四、项目运营情况分析

第八节绿城乌镇雅园

一、项目基本情况概述
二、项目布局分析
三、项目运营情况分析
四、项目运营模式分析

第九节十大养老地产项目介绍

一、西塘—保利西塘越
二、天津—永泰红磡阳光幸福村
三、天津—滨海雲杉镇
四、青岛—新华锦国际颐养中心
五、上海—复星星堡中环
六、宜兴—中大九如城
七、杭州—万科随园嘉树
八、长沙—康乃馨国际老年生活示范区
九、北京—万科幸福汇
十、沈阳—蔚蓝听雨观澜林溪公馆

第八章养老地产消费者调研分析

第一节老年人特征与消费能力分析

一、老年人的生理特征研究
（一）老年人人体工程学
（二）老年人的生理特征
（三）老年人的生理需求
二、老年人的心理特征研究
（一）老年人的心理特征
（二）老年人的心理需求
三、老年人的行为活动特征
（一）老年人活动分布圈
（二）老年人的活动特性
四、老年人群购买力分析
（一）老年人经济收入来源
（二）老年人购买力正提升

第二节中国养老地产客户群体分析

一、企事业单位老年退休人群
二、收入学历较高的中年子女
三、追求安逸老年生活退休者
四、休闲度假养生的老年客流
五、养老地产的潜在客户分析
六、养老地产客户群消费特征

第三节养老地产消费者行为分析

一、中国居民养老意愿调查
二、老年人的养老消费观念
三、消费者对养老地产认识
四、不同老年人关注度调查
五、养老地产设施服务需求
六、养老地产入住方式调查

第四节养老地产调研结论及对策

第三部分竞争格局分析

第九章养老地产行业竞争形势及策略

第一节行业总体市场竞争状况分析

一、养老地产行业竞争结构分析
（一）现有企业间竞争
（二）潜在进入者分析
（三）替代品威胁分析
（四）供应商议价能力
（五）客户议价能力
二、养老地产行业市场竞争格局分析
三、养老地产行业SWOT分析
（一）养老地产行业优势分析
（二）养老地产行业劣势分析
（三）养老地产行业机会分析
（四）养老地产行业威胁分析

第二节养老地产行业竞争格局综述

一、养老地产业未来竞争格局和特点
二、养老地产市场进入及竞争对手分析

第三节养老地产市场竞争策略分析

一、养老配套服务是核心竞争力
二、养老地产市场竞争策略建议

第十章养老地产行业领先企业分析

第一节保利发展控股集团股份有限公司

一、企业基本情况分析
二、养老地产项目布局
三、企业经营情况分析
四、企业销售网络分布
五、企业竞争优势分析
六、企业发展战略分析

第二节万科企业股份有限公司

一、企业基本情况分析
二、养老地产项目布局
三、企业经营情况分析
四、企业销售网络分布
五、企业竞争优势分析
六、企业发展战略分析

第三节远洋地产控股有限公司

一、企业基本情况分析
二、养老地产项目布局
三、企业经营情况分析
四、企业销售网络分布
五、企业发展战略分析

第四节花样年控股集团有限公司

一、企业基本情况分析
二、养老地产项目布局
三、企业经营情况分析
四、企业销售网络分析
五、企业发展战略分析

第五节首创置业股份有限公司

一、企业基本情况分析
二、养老地产项目布局
三、企业经营情况分析
四、企业销售网络分布
五、企业发展战略分析

第六节绿城房地产集团有限公司

一、企业基本情况分析
二、养老地产项目布局
三、企业经营情况分析
四、企业销售网络分布
五、企业发展战略分析

第七节亲和源集团有限公司

一、企业发展基本情况
二、养老地产项目布局
三、企业发展战略分析

第八节泰康保险集团股份有限公司

一、企业发展基本情况
二、养老地产运营情况
三、养老地产特色服务
四、养老地产项目布局
五、养老地产经营模式

第四部分投资前景展望

第十一章 2022-2027年养老地产行业面临的困境及对策

第一节养老地产行业面临的困境

一、无法复制的中国养老地产
二、年轻人成为养老地产销售主角
三、养老会员制模式能走多远
四、政策引导失利市场预期不定

第二节养老地产企业面临的困境及对策

一、养老地产企业面临的困境
（一）养老地产运营盈利模式不够成熟
（二）养老地产融资难，前期资金压力大
（三）后期服务复杂，专业护理人员缺乏
二、养老地产企业发展的对策
（一）规划设计先易后难，缓解前期压力
（二）吸引社会资本，拓展融资渠道
（三）企业配合当地政府规划，争取政府支持
（四）借鉴国外成熟经验，提升运营服务能力

第三节中国养老地产行业发展建议

一、对政府的建议
二、对开发商的建议
（一）开发养老地产应慎之又慎
（二）可考虑合作开发养老地产
（三）在已建项目或拟开发项目上建设日托（养老）站

第十二章 2022-2027年中国养老地产市场前景预测分析

第一节 2022-2027年养老地产市场发展驱动力分析

一、中国房地产市场细分为大势所趋
二、中国人口老龄化进程加速发展
三、家庭收入小康化和富裕人群扩大化
四、养老机构和专业护理人员严重不足

第二节 2022-2027年中国养老地产发展趋势分析

一、综合性住宅将成为主导产品
二、市场竞争激烈设计更重细节
三、更加注重以人为本开发理念
四、小户型是养老地产开发首选
五、将逐步从主城区向郊区转移
六、开发不再片面追求规模档次

第三节 2022-2027年中国养老地产市场机会分析

一、养老综合体的市场机会
二、养生养老地产市场机会
三、养老旅游地产市场机会
四、养老地产区域投资潜力
五、保险企业养老地产机会
六、医疗康复机构市场机会
七、酒店管理企业市场机会

第四节 2022-2027年京津冀养老地产市场发展前景

一、北京市养老地产市场发展前景
二、天津市养老地产市场发展前景
三、河北省养老地产市场发展前景
四、京津冀养老地产市场发展前景

第五节 2022-2027年中国养老地产市场发展前景分析

一、养老地产成房地产新增长点
二、养老地产产品渐成新型刚需
三、养老地产潜力巨大尚需升级
四、养老地产市场需求前景广阔
五、中国养老地产市场规模预测

第五部分投融资战略研究

第十三章养老地产投融资市场战略分析

第一节养老地产投资开发影响因素分析

一、地区经济水平
二、地区居民收入
三、社会福利制度
四、老龄人口数量
五、居民养老观念
六、地区生态环境
七、地区地价水平

第二节中国养老地产投资特性分析

一、养老地产项目投入产出分析
二、投资养老地产关键决策要素
三、养老地产的投资价值点分析
（一）进入品牌效应
（二）售租获取利润
（三）运营管理获益
（四）地区辐射效应
（五）社会口碑效应

第三节房地产企业投资养老地产可行性分析

一、养老地产成房企开发新方向
二、房企开发养老地产优势分析
三、房企开发养老地产前提分析
四、房企投资养老地产效益分析

第四节保险企业投资养老地产可行性分析

一、保险资金与养老地产匹配性
二、险资投资养老地产法律环境
三、保险资金养老地产投资模式
四、险企养老地产运营模式分析
五、险企养老地产投资收益分析

第五节中国养老地产投资风险分析

一、产业政策风险
二、房产信贷风险
三、新兴市场风险
四、投资收益风险
五、物业管理风险

第六节中国养老地产投融资策略分析

一、房地产投融资主体分析
二、养老地产融资渠道分析
三、养老地产融资方式分析
四、养老地产融资策略分析
五、养老地产PFI融资模式

第十四章养老地产行业投资开发战略研究

第一节对中国养老地产开发战略思考

一、市场定位及有效需求与供给
二、资源的获取整合与有效利用
三、能力培育与创新
四、利益关系及共生共长

第二节养老地产行业投资开发规划研究

一、规划选址要求
（一）基础型养老社区
（二）高端型养老社区
二、对环境景观要求
（一）好景配好房
（二）高绿地率
（三）高供氧绿植组合
三、对交通的要求
（一）人车分流系统是最低要求
（二）结合景观体系打造慢生活步行系统
四、对规划尺度的要求
（一）控制建筑高度和密度
（二）宜人的活动场所尺度
（三）适合老年人出行的服务设施设置半径
五、老年社区对日照通风卫生要求
六、老年社区对公共服务设施的要求
（一）无障碍道路系统为强制性建设内容
（二）入户式和随身式急救护理系统
（三）医疗体检康复中心
七、养老地产规划选址综述

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