一、商业地产的定义 10
二、商业地产的分类 10
三、商业地产的模式 10

一、商业地产行业发展历程 11
二、商业地产行业驱动因素 11
三、商业地产发展的必然性 13

一、商业地产市场现状分析 14
二、商业地产发展特点分析 15
三、商业地产进入调控视野 16
四、商业地产市场热点分析 17
五、商业地产市场形势分析 19

一、商业地产企业散售盈利模式 20
（一）散售模式类型分析 20
（二）散售模式适用物业 22
（三）散售模式的优劣势 23
二、商业地产企业整售盈利模式 23
（一）整售模式操作方式 23
（二）整售模式主要特点 24
（三）整售模式适用物业 24
（四）整售模式的优劣势 24

一、完全自营模式分析 25
（一）完全自营模式资源要求 25
（二）完全自营模式优劣势分析 26
二、自营+经营贷模式分析 26
（一）模式操作方式 26
（二）模式资源要求 27
（三）模式优劣势分析 28
三、资本运作模式分析 28
（一）资本运作模式操作方式 28
（二）资本运作模式优劣势分析 29

一、混合运作模式操作方式分析 29
二、混合运作模式主要特点分析 29
三、混合运作适用物业类型分析 30
四、混合运作模式优劣势分析 30

一、地理位置 32
二、自然环境 32
三、生态气候 32
四、资源分布 33

一、玉溪市GDP增长情况 35
二、玉溪市固定资产投资 35
三、玉溪市消费品零售总额 36
四、玉溪市产业结构分析 37

一、公路行业发展分析 37
二、城市交通机械分析 38

一、玉溪市人口数量分析 38
二、玉溪市居民收入分析 39
三、玉溪市城镇化率 39

一、城市发展目标和战略 40
二、城市规划与发展趋势 41

一、土地供应方式分析 44
二、土地成交情况分析 44
（一）土地成交宗数 44
（二）土地成交面积 45
（三）土地成交金额 45

一、成交地块规划用途 45
二、成交地块用地面积 49
三、成交地块建筑面积 52
四、成交地块的容积率 56
五、成交地块受让单位 59

一、成交地块的起始价 64
二、成交地块的成交价 67
三、地块的成交楼面价 71

一、玉溪市房地产投资额分析 75
二、玉溪市房地产建设规模分析 75
（一）玉溪市商品房施工面积 75
（二）玉溪市商品房竣工面积 76
三、玉溪市房地产开发重点企业 76
四、玉溪市房地产市场价格分析 78

一、红塔工业园区 78
二、研和工业园区 79
三、大化产业园区 82
四、易门工业园区 83
五、新平工业园区 83
六、通海五金特色园区 85
七、高新技术产业开发区 86
八、澄江工业园区 87
九、元江工业园区 88
十、华宁工业园区 88

一、玉溪市商品房销售情况 89
（一）商品房销售面积 89
（二）商品房销售金额 89
（三）商品房销售均价 89
二、玉溪市住宅销售情况 90
（一）住宅销售面积 90
（二）住宅销售金额 90
（三）住宅销售均价 90

一、成交宗数 92
二、成交总量 92
三、成交总额 92

一、成交宗数 93
二、成交总量 93
三、成交总额 94

一、成交宗数 94
二、成交总量 94
三、成交总额 95

一、成交宗数 95
二、成交总量 95
三、成交总额 96

一、玉溪市区北部商铺统计 97
二、玉溪市区中部商铺统计 97
三、玉溪市区南部商铺统计 98

一、商业经营规划的布局顺序 106
二、商业经营规划的整体利益 106
三、商业规划的黄金分割定律 108
四、配套设施的作用与投入 109
五、商铺格局规划分析 110

一、商业地产项目经济测算 112
二、商业地产项目定价方式 113
三、商业地产项目经济效益 114

一、目标市场的选择策略 116
（一）集中化进入策略 116
（二）商品专业化策略 116
（三）市场专业化策略 116
（四）选择性进入策略 116
（五）市场全覆盖策略 117
二、项目开发商圈分析法 117
三、商业地产项目客户定位 122
（一）商圈范围界定 122
（二）消费者定位 123
（三）商家定位 124
（四）投资者定位 124
四、商业地产项目业态定位 124
（一）业态分类与特点 124
（二）项目的业态定位 127
（三）业态的合理构成 128
五、商业地产项目条件判断 129

一、商业地产消费者行为调查 132
二、销售与经营的平衡分析 133
三、商业物业商铺营销特性 133
四、商业项目营销推广流程 135
五、商业物业常用销售方式 138

一、商业地产项目招商特点 140
二、商业地产项目招商对象 140
三、商业地产项目招商流程 142
四、商业地产招商现存问题 142
五、商业地产项目招商策略 144
（一）项目招商通用策略 144
（二）购物中心招商策略 148
（三）写字楼的招商策略 151
（四）商业街的招商策略 156
（五）餐饮品牌招商策略 157

一、商业地产融资的意义 160
二、商业地产融资需求分析 160
三、商业地产融资渠道分析 161
四、商业地产多元化融资流程 162
五、商业地产市场融资新平台 164
（一）商业抵押担保证券CMBS 164
（二）商业地产基金融资模式 166
六、商业地产市场融资形势 167

一、商业地产企业上市融资必要性 168
二、商业地产企业上市融资模式 170
三、商业地产企业上市融资效果 174
四、商业地产企业上市融资风险 176
（一）买壳上市的风险 176
（二）IPO形式的风险 177

一、 房地产信托融资模式分析 177
（一）房地产信托融资模式类型 177
（二）房地产信托融资模式优劣势 181
二、商业地产信托融资情况分析 182
（一）房地产信托产品发行规模 182
（二）房地产信托发行结构分析 182
（三）房地产信托投向规模分析 183
三、房地产信托资金运用方式 184
四、房地产信托资金投资方式 185
五、房地产信托兑付分析 186
六、房地产信托风险分析 187

一、商业地产的固有特性 187
（一）高收益高风险并存 187
（二）商业与地产有机结合 188
（三）开发是基础/运营是关键 188
（四）资金需求巨大 188
二、商业地产融资的现实困境 188
三、突破困境的有效途径分析 189
四、商业地产融资基金待推广 191

一、商业地产投资风险 192
（一）开发商经验不足 192
（二）同质化/空置率高 192
（三）资金链压力较大 193
二、商业地产投资策略 193
（一）商业地产投资运作 193
（二）各业态投资攻略 216
（三）投资注意事项 220

一、商业地产投资的经营风险 223
二、商业地产投资的财务风险 223
三、商业地产管理人才紧缺风险 224
四、商业地产投资的流动性和变现性风险 224

一、转嫁风险 224
二、加强市场调查研究 224
三、通过投资组合来分散风险 225
四、通过良好的管理控制风险 225
五、通过“期权”交易控制风险 225
六、选择风险较小的项目进行投资 225

一、政府要创造良好的商业地产发展环境 225
二、开发商应准确市场定位，合理选址和规模 227
三、购买者购买商业地产时需理性 228

图表 1 中国商业地产发展阶段一览表 11
图表 2 商业地产散售模式优缺点情况 23
图表 3 商业地产各种盈利模式指标对比情况一览表 31
图表 4 2014-2018年玉溪市地区生产总值变化趋势图 35
图表 5 2014-2018年玉溪市固定资产投资总额变化趋势图 36
图表 6 2014-2018年玉溪市社会消费品零售总额变化趋势图 36
图表 7 2014-2018年玉溪市产业结构情况统计 37
图表 8 2018年玉溪市产业结构图 37
图表 9 2015-2018年玉溪市常住人口数量变化趋势图 38
图表 10 2014-2018年玉溪市居民收入情况统计 39
图表 11 2015-2018年玉溪市城镇化率统计 39
图表12 玉溪市城镇体系等级职能结构规划 42
图表 13 2014-2018年玉溪市土地供应方式统计 44
图表 14 2014-2018年玉溪市土地成交宗数统计 44
图表 15 2014-2018年玉溪市土地成交面积统计 45
图表 16 2014-2018年玉溪市土地成交金额统计 45
图表17 2019年玉溪市成交地块规划用途情况 46
图表18 2019年玉溪市成交地块用地面积情况 49
图表19 2019年玉溪市成交地块建筑面积情况 52
图表20 2019年玉溪市成交地块的容积率情况 56
图表21 2019年玉溪市成交地块受让单位情况 59
图表22 2019年玉溪市成交地块起始价情况 64
图表23 2019年玉溪市成交地块成交价情况 68
图表24 2019年玉溪市成交地块成交楼面价情况 71
图表 25 2015-2018年玉溪市房地产投资总额变化趋势图 75
图表 26 2014-2018年玉溪市商品房施工面积统计 76
图表 27 2014-2018年玉溪市商品房竣工面积统计 76
图表 28 玉溪市主要房地产企业情况表 77
图表 29 2019年玉溪市房地产市场价格统计 78
图表 30 2017-2018年玉溪市商品房销售面积统计 89
图表 31 2017-2018年玉溪市商品房销售金额统计 89
图表 32 2017-2018年玉溪市商品房销售均价统计 90
图表 33 2017-2018年玉溪市住宅销售面积统计 90
图表 34 2017-2018年玉溪市住宅销售金额统计 90
图表 35 2017-2018年玉溪市住宅销售均价统计 90
图表 36 玉溪市商品房分地区市场价格统计 91
图表 37 2014-2018年玉溪市零售商业用地成交宗数统计 92
图表 38 2014-2018年玉溪市零售商业用地成交总量统计 92
图表 39 2014-2018年玉溪市零售商业用地成交总额统计 93
图表 40 2014-2018年玉溪市旅馆用地市场成交宗数统计 93
图表 41 2014-2018年玉溪市旅馆用地市场成交总量统计 93
图表 42 2014-2018年玉溪市旅馆用地市场成交总额统计 94
图表 43 2014-2018年玉溪市餐饮用地市场成交宗数统计 94
图表 44 2014-2018年玉溪市餐饮用地市场成交总量统计 94
图表 45 2014-2018年玉溪市餐饮用地市场成交总额统计 95
图表 46 2014-2018年玉溪市批发市场用地成交宗数统计 95
图表 47 2014-2018年玉溪市批发市场用地成交总量统计 96
图表 48 2014-2018年玉溪市批发市场用地成交总额统计 96
图表 49 玉溪市区北部主要商铺统计 97
图表 50 玉溪市区中部主要商铺统计 97
图表 51 玉溪市区南部主要商铺统计 98
图表52 玉溪市主要酒店统计 100
图表53 玉溪市部分写字楼情况 102
图表 54 玉溪市热门楼盘价格情况统计 103
图表 55 城市购物中心商业业态组合 128
图表 56 地区购物中心商业业态组合 129
图表 57 Lifestyle Center商业业态组合 129
图表 58 私募基金的优势和劣势 167
图表 59 IPO的优势和劣势 167
图表 60 2014-2018年中国房地产新增信托资金规模变化趋势图 182
图表 61 2014-2018年中国房地产信托按资产来源分新增规模变化趋势图 183
图表 62 2014-2018年中国房地产信托资金规模变化趋势图 184