一、商业地产的定义 8
二、商业地产的分类 8
三、商业地产的模式 8

一、商业地产行业发展历程 9
二、商业地产行业驱动因素 9
三、商业地产发展的必然性 11

一、商业地产市场现状分析 12
二、商业地产发展特点分析 13
三、商业地产进入调控视野 14
四、商业地产市场热点分析 15
五、商业地产市场形势分析 17

一、商业地产企业散售盈利模式 19
（一）散售模式类型分析 19
（二）散售模式适用物业 20
（三）散售模式的优劣势 21
二、商业地产企业整售盈利模式 22
（一）整售模式操作方式 22
（二）整售模式主要特点 22
（三）整售模式适用物业 22
（四）整售模式的优劣势 23

一、完全自营模式分析 23
（一）完全自营模式资源要求 23
（二）完全自营模式优劣势分析 25
二、自营+经营贷模式分析 25
（一）模式操作方式 25
（二）模式资源要求 26
（三）模式优劣势分析 26
三、资本运作模式分析 26
（一）资本运作模式操作方式 26
（二）资本运作模式优劣势分析 27

一、混合运作模式操作方式分析 28
二、混合运作模式主要特点分析 28
三、混合运作适用物业类型分析 28
四、混合运作模式优劣势分析 28

一、地理位置 30
二、自然环境 30
三、生态气候 30
四、资源分布 30

一、成都市青白江区GDP增长情况 32
二、成都市青白江区固定资产投资 34
三、成都市青白江区消费品零售总额 34
四、成都市青白江区产业结构分析 35

一、交通建设 36
二、公共交通 36
三、成绵乐客专 36

一、成都市青白江区人口数量及结构 37
二、成都市青白江区居民收入分析 37
三、成都市青白江区居民消费支出 38
四、成都市青白江区住户存款余额 38
五、成都市青白江区城镇化率 39

一、土地供应方式分析 40
二、土地成交情况分析 40
（一）土地成交宗数 40
（二）土地成交面积 41
（三）土地成交金额 41

一、成交地块规划用途 42
二、成交地块用地面积 45
三、成交地块建筑面积 47
四、成交地块的容积率 50
五、成交地块受让单位 52

一、成交地块的起始价 55
二、成交地块的成交价 59
三、地块的成交楼面价 62

一、成都市青白江区房地产投资额分析 64
二、成都市青白江区房地产建设规模分析 64
三、成都市青白江区房地产开发重点企业 65
四、成都市青白江区房地产市场价格分析 65

一、大成工业园 66
二、青白江工业园区 66
三、青白江工业集中发展区 67
四、青白江区青年(大学生)创业园 67

一、成都市青白江区商品房销售情况 68
（一）商品房销售面积 68
（二）商品房销售额 68
二、成都市青白江区住宅销售情况 69
（一）住宅销售面积 69
（二）住宅销售金额 70

一、商业经营规划的布局顺序 77
二、商业经营规划的整体利益 77
三、商业规划的黄金分割定律 79
四、配套设施的作用与投入 80
五、商铺格局规划分析 81

一、商业地产项目经济测算 83
二、商业地产项目定价方式 84
三、商业地产项目经济效益 85

一、目标市场的选择策略 87
（一）集中化进入策略 87
（二）商品专业化策略 87
（三）市场专业化策略 87
（四）选择性进入策略 87
（五）市场全覆盖策略 88
二、项目开发商圈分析法 88
三、商业地产项目客户定位 93
（一）商圈范围界定 93
（二）消费者定位 94
（三）商家定位 95
（四）投资者定位 95
四、商业地产项目业态定位 95
（一）业态分类与特点 95
（二）项目的业态定位 98
（三）业态的合理构成 99
五、商业地产项目条件判断 100

一、商业地产消费者行为调查 103
二、销售与经营的平衡分析 104
三、商业物业商铺营销特性 104
四、商业项目营销推广流程 106
五、商业物业常用销售方式 109

一、商业地产项目招商特点 111
二、商业地产项目招商对象 111
三、商业地产项目招商流程 113
四、商业地产招商现存问题 113
五、商业地产项目招商策略 114
（一）项目招商通用策略 114
（二）购物中心招商策略 119
（三）写字楼的招商策略 122
（四）商业街的招商策略 126
（五）餐饮品牌招商策略 128

一、商业地产融资的意义 131
二、商业地产融资需求分析 131
三、商业地产融资渠道分析 132
四、商业地产多元化融资流程 133
五、商业地产市场融资新平台 135
（一）商业抵押担保证券CMBS 135
（二）商业地产基金融资模式 137
六、商业地产市场融资形势 138

一、商业地产企业上市融资必要性 139
二、商业地产企业上市融资模式 141
三、商业地产企业上市融资效果 145
四、商业地产企业上市融资风险 147
（一）买壳上市的风险 147
（二）IPO形式的风险 147

一、房地产信托融资模式分析 148
（一）房地产信托融资模式类型 148
（二）房地产信托融资模式优劣势 152
二、商业地产信托融资情况分析 153
（一）房地产信托季度发行规模 153
（二）房地产信托资金余额规模 153
（三）房地产信托平均收益率 154
三、房地产信托资金运用方式 154
四、房地产信托资金投资方式 155
五、房地产信托风险分析 156

一、商业地产的固有特性 157
（一）高收益高风险并存 157
（二）商业与地产有机结合 157
（三）开发是基础/运营是关键 158
（四）资金需求巨大 158
二、商业地产融资的现实困境 158
三、突破困境的有效途径分析 159
四、商业地产融资基金待推广 161

一、商业地产投资风险 161
（一）开发商经验不足 162
（二）同质化/空置率高 162
（三）资金链压力较大 162
二、商业地产投资策略 163
（一）商业地产投资运作 163
（二）各业态投资攻略 185
（三）投资注意事项 189

一、商业地产投资的经营风险 193
二、商业地产投资的财务风险 193
三、商业地产管理人才紧缺风险 194
四、商业地产投资的流动性和变现性风险 194

一、转嫁风险 194
二、加强市场调查研究 194
三、通过投资组合来分散风险 195
四、通过良好的管理控制风险 195
五、通过“期权”交易控制风险 195
六、选择风险较小的项目进行投资 195

一、政府要创造良好的商业地产发展环境 195
二、开发商应准确市场定位，合理选址和规模 197
三、购买者购买商业地产时需理性 198

图表 1 中国商业地产发展阶段一览表 9
图表 2 商业地产散售模式优缺点情况 21
图表 3 商业地产各种盈利模式指标对比情况一览表 29
图表 4 2014-2019年成都市青白江区地区生产总值变化趋势图 33
图表 5 2018年成都市各地区地区生产总值统计 33
图表 6 2014-2018年成都市青白江区固定资产投资增长速度变化趋势图 34
图表 7 2014-2019年成都市青白江区社会消费品零售总额变化趋势图 35
图表 8 2014-2018年成都市青白江区产业结构情况统计 35
图表 9 2014-2018年成都市青白江区常住人口数量变化趋势图 37
图表 10 2014-2018年成都市青白江区居民收入情况统计 38
图表 11 2015-2018年成都市青白江区住户存款余额情况统计 39
图表 12 2014-2018年成都市青白江区城镇化率统计 39
图表 13 2015-2019年成都市青白江区土地供应方式统计 40
图表 14 2015-2019年成都市青白江区土地成交宗数统计 41
图表 15 2015-2019年成都市青白江区土地成交面积统计 41
图表 16 2015-2019年成都市青白江区土地成交金额统计 41
图表 17 2013-2020年成都市青白江区成交地块规划用途情况 42
图表 18 2013-2020年成都市青白江区成交地块用地面积情况 45
图表 19 2013-2020年成都市青白江区成交地块建筑面积情况 47
图表 20 2013-2020年成都市青白江区成交地块受让单位情况 52
图表 21 2013-2020年成都市青白江区成交地块起始价情况 56
图表 22 2013-2020年成都市青白江区成交地块成交价情况 59
图表 23 2013-2020年成都市青白江区成交地块成交楼面价情况 62
图表 24 2014-2019年成都市青白江区房地产投资额变化趋势图 64
图表 25 2014-2019年成都市青白江区商品房施工面积变化趋势图 65
图表 26 2019-2020年成都市青白江区房地产价格统计 65
图表 27 2014-2019年成都市青白江区商品房销售面积变化趋势图 68
图表 28 2014-2019年成都市青白江区商品房销售额变化趋势图 69
图表 29 2016-2019年成都市青白江区住宅销售面积变化趋势图 69
图表 30 2016-2019年成都市青白江区住宅销售额增长趋势图 70
图表 31 成都市青白江区部分商品房市场价格统计 70
图表 32 成都市青白江区特色商业街区统计 71
图表33 成都市青白江区部分酒店统计 73
图表34 成都市青白江区部分写字楼情况 73
图表 35 城市购物中心商业业态组合 99
图表 36 地区购物中心商业业态组合 100
图表 37 Lifestyle Center商业业态组合 100
图表 38 私募基金的优势和劣势 138
图表 39 IPO的优势和劣势 138
图表 40 2014-2019年房地产信托资金余额规模统计 154