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内容概括

工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。近年来随着中国经济的快速发展，深圳作为中国的经济特区，在中国改革开放初期就率先实行市场化经济，成为了全国工业的重要基地之一。作为中国改革开放后迅速崛起的城市，深圳市的工业地产行业也得到了快速发展。总体来看，2023年深圳土地市场的成交规模同比大幅下降。全年共成交70宗土地，总成交面积约为478.24万平方米，同比下跌22.16%；成交金额约426.86亿元，同比下跌56.16%。在具体地块方面，2023年深圳共推出74块土地，其中70块成交，3块流拍，1块终止交易。2023年深圳市共成交70宗土地，其中34宗为普通工业用地，14宗为居住用地，12宗为新型产业用地，3宗为商业用地，2宗为物流用地，2宗为交通用地，2宗为仓储用地和1宗公共加油加气站用地。从建设用地计划供应来看，近年来深圳市产业用地占全部建设用地比例持续增加，由2021年的15.17%增加到2024年的31.25%，说明深圳市产业用地需求强劲。数据显示，深圳市工业用地成本持续优化，近年来深圳市工业用地成交价格持续下跌，2020-2023年年复合下跌16.35%。2024年上半年，深圳市工业用地协议成交均价为2191.9元/平方米，环比下跌了22.9%。深圳市作为中国改革开放的前沿城市，其经济发展水平一直处于全国领先地位。2023年深圳地区生产总值达到34606.40亿元，同比增长6.0%，显示出强劲的经济增长动力。其中，第二产业增加值13015.32亿元，增长6.5%，第三产业增加值21566.38亿元，增长5.6%，这为工业地产提供了坚实的经济基础和广阔的市场空间。工业地产作为连接工业生产与市场需求的桥梁，其投资价值与区域经济发展水平密切相关。深圳市作为中国的经济特区，深圳的工业增加值持续增长，特别是高技术制造业和先进制造业的快速发展，为工业地产投资提供了良好的增长预期，其工业地产投资价值显著。

报告目录

第一章工业地产概述 8

第一节工业地产的基础界定 8

一、工业地产的定义 8
二、工业地产的特性 8
三、工业地产的分类 11

第二节工业地产的开发模式 17

一、工业园区开发模式 17
二、主体企业引导模式 18
三、工业地产商开发模式 19
四、综合开发模式 20

第三节工业地产主要盈利模式 21

一、工业地产出租模式 21
二、工业地产出售模式 21
三、工业地产REITS 22
四、工业地产收入来源 23

第二章深圳市工业地产环境背景分析 24

第一节深圳市宏观经济运行情况 24

一、深圳市GDP增长情况 24
二、深圳市固定资产投资 24
三、深圳市产业结构分析 25

第二节深圳市工业经济运行情况 26

一、深圳市工业经济效益情况 26
二、工业发展结构分析 28
三、深圳市城市规划布局 30

第三节深圳市地域环境分析 32

一、地理位置 32
二、自然资源 33
三、行政区划 33
四、文化特点 34

第四节深圳市工业基础设施建设 34

一、交通 34
二、供电 35
三、供水 36
四、供气 36
五、排水 36

第五节深圳市工业地产市场政策环境 37

一、深圳推出“1+6文件”深化土地管理制度改革 37
二、深圳经济特区高新技术产业园区条例 38

第六节深圳市工业地产行业社会环境分析 39

一、人口数量分析 39
二、消费市场分析 40

第三章深圳市工业地产一级土地市场研究 41

第一节工业地产价格与其他地产价格走势对比 41

一、全国四类不同性质土地价格对比 41
二、深圳市不同性质土地价格对比 41

第二节深圳市工业用地供应市场 42

一、主要工业园区土地供应情况 42
二、深圳市工业用地供应价格 43

第三节深圳市工业用地需求市场 43

第四节深圳市工业用地成交情况 44

一、深圳市土地市场成交分析 44
二、深圳市工业地产成交价格 44

第四章深圳市工业地产二级市场研究 46

第一节深圳市工业地产开发现状 46

一、深圳市工业地产开发总况 46
二、深圳市工业地产发展趋势 47
三、深圳市工业地产开发与运营 48

第二节各类工业厂房建设设计 51

一、单层厂房 51
二、多层厂房 52
三、热加工厂房 53
四、冷加工厂房 53
五、工业厂房建设趋势 54

第三节深圳市标准化厂房分析 54

一、工业厂房投资流程 54
二、标准工业厂房优势 55
三、标准厂房成本核算 55
四、定制工业厂房优势 58

第五章深圳市典型的工业地产项目分析 59

第一节深圳市高新技术产业园 59

一、项目分布及体量 59
二、项目产品特征分析 59
三、项目空间布局分析 59

第二节深圳湾科技生态园 59

一、项目分布及体量 59
二、项目产品特征分析 60
三、工业园区单位产值 60

第三节深圳市软件产业基地 60

一、项目分布及体量 60
二、项目产品特征分析 60
三、工业园区单位产值 60

第四节深圳市生物医药创新产业园区 61

一、项目分布及体量 61
二、项目产品特征分析 61
三、工业园区单位产值 61
四、园区项目招商情况 61

第五节深圳市银星高科技工业园 61

一、项目分布及体量 61
二、项目产品特征分析 62
三、园区项目招商情况 62

第六节深圳市大工业园区 63

一、项目分布及体量 63
二、园区配套特征分析 63
三、园区项目招商情况 64

第六章深圳市工业地产开发招商策略分析 65

第一节工业地产成功开发要素 65

一、项目选址 65
二、项目定位 65
三、客户选择 65
四、宣传造势 65
五、产业招商 66
六、服务水平 66

第二节工业地产开发选址策略 66

一、区域环境分析 66
二、开发区环境分析 66
三、产业依托分析 66
四、交通物流区位分析 67
五、企业客户来源分析 67

第三节工业地产开发定位策略 67

一、市场定位的必要 67
二、市场地位的策略 68

第四节工业地产招商引资分析 69

一、招商引资的重要性 69
二、传统招商模式的问题 69
三、招商环境的打造 71
四、选商分析 72

第五节工业地产招商引资方式 72

一、组合营销 72
二、中介招商 75
三、产业招商 76
四、网络招商 77
五、其他招商 80

第七章深圳市工业地产融资渠道选择策略 82

第一节工业地产企业股权融资 82

一、股权出让融资 82
二、增资扩股融资 82
三、产权交易融资 83
四、杠杆收购融资 84
五、风险投资融资 84
六、投资银行融资 85
七、国内上市融资 85
八、境外上市融资 86
九、买壳上市融资 87

第二节房地产投资信托 87

一、房地产信托产品发行规模 87
二、房地产信托发行结构分析 88
三、房地产信托预期收益率分析 88
四、房地产信托余额规模分析 89
五、房地产信托期限情况分析 89
六、房地产信托投资方式分析 90

第三节产业投资基金 92

一、中国产业投资基金发展现状 92
二、中国产业投资基金投资方向 94
三、产业投资基金融资形式分析 94
四、房地产产业投资基金运作分析 95
五、工业地产产业投资基金运作分析 96

第八章深圳市工业地产业投资环境及风险 98

第一节深圳市工业地产行业投资环境分析 98

一、深圳市工业地产投资经济环境分析 98
二、深圳市工业地产投资影响因素分析 99
三、深圳市工业地产融资新渠道分析 100

第二节深圳市工业地产投资潜力分析 101

一、工业地产投资价值分析 101
二、工业地产投资回报率分析 102
三、工业地产区域投资热点分析 103
四、工业地产区域投资机会分析 103

第三节深圳市工业地产投资风险分析 104

一、政策风险 104
二、市场风险 104
三、扩张风险 105
四、经营风险 105

第四节关于深圳市工业地产投资的建议 105

附件一：深圳经济特区高新技术产业园区条例 108
附件二：深圳市龙岗区主要产业布局 115

图表目录

图表 1 工业地产特性 9
图表 2 工业地产的分类 11
图表 3 工业厂房物业特点 14
图表 4 工业研发布局主要考虑因素 16
图表 5 工业园区开发模式流程 18
图表 6 主体企业引导模式流程 19
图表 7 工业地产商开发模式流程 20
图表 8 综合开发模式流程 21
图表 9 工业地产的主要盈利模式 22
图表 10 2020-2023年深圳市地区生产总值及增速统计 24
图表 11 2020-2023年深圳市固定资产投资额及增速统计 25
图表 12 2023年深圳市各区固定资产投资情况 25
图表 13 2023年深圳市三次产业结构 26
图表 14 2020-2023年深圳市全部工业增加值及增速统计 26
图表 15 2023年深圳市各区规模以上工业增加值增速统计 27
图表 16 2023年深圳市规模以上工业经济整体效益 27
图表 17 2023年深圳市工业发展主要指标统计 28
图表 18 2023年深圳市战略新兴产业增加值统计 28
图表 19 2020-2023年深圳市规模以上工业企业数量变化趋势 30
图表 20 2024年深圳市建设用地供应计划 30
图表 21 深圳市7大战略新兴产业概览 31
图表 22 深圳市自然资源概览 33
图表 23 深圳市行政区划概览 34
图表 24 深圳市交通发展概览 35
图表 25 2020-2023年深圳市用电总量及增速统计 35
图表 26 2020-2023年深圳市用电总量及增速统计 35
图表 27 2020-2023年深圳市公共供水总量及增速统计 36
图表 28 2020-2023年深圳市公共供水总量及增速统计 36
图表 29 2020-2023年深圳市天然气供气总量及增速统计 36
图表 30 2020-2023年深圳市排水管道长度及增速统计 37
图表 31 深圳“1+6文件”深化土地管理制度改革 37
图表 32 深圳经济特区高新技术产业园区条例内容概况及修订情况 38
图表 33 2020-2023年深圳市人口数量变化趋势 39
图表 34 2023年深圳市常住人口结构 39
图表 35 2020-2023年深圳市社会消费品零售总额及增速统计 40
图表 36 2023年深圳市消费结构 40
图表 37 2020-2024年我国四类不同性质土地价格走势 41
图表 38 2020-2024年深圳四类不同性质土地价格走势 42
图表 39 2023年深圳市工业用地主要拿地企业概览 42
图表 40 2020-2024年深圳市工业用地供应价格及增速统计 43
图表 41 2020-2023年深圳市产业用地计划供应统计 44
图表 42 2020-2024年深圳市工业用地协议成交金额统计 44
图表 43 2020-2024年深圳市工业用地成交价格走势 45
图表 44 2023年深圳市土地成交分布情况 46
图表 45 深圳市工业地产发展趋势 47
图表 9 工业地产的开发与运营流程 48
图表 46 工业厂房投资流程 55
图表 47 某单位通用厂房砼框架/单层类厂房工程说明 56
图表 48 某单位通用厂房砼框架/单层类厂房造价说明 56
图表 49 某厂房砼框架/双层类厂房工程说明 56
图表 50 某厂房砼框架/双层类厂房造价说明 57
图表 51 某号厂房轻钢/单层类厂房工程说明 57
图表 52 某号厂房轻钢/单层类厂房造价说明 57
图表 53 工业地产招商引资方式 72
图表 54 工业地产企业股权融资方式 82
图表 55 2020-2023年中国投向房地产信托余额及增速 89
图表 56 房地产信托投资方式 91
图表 57 中国政府投资基金数量及规模情况 93
图表 58 中国产业投资基金投资方向 94
图表 59 深圳市工业地产投资影响因素分析 99
图表 60 深圳市龙岗区主要产业布局 115

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