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解读产业地产

Interpretation of industrial real estate

产业地产是什么？

从住宅地产到商业地产，再到产业地产，“转型”已成为当下房地产市场的热门词。新型城镇化是以人为中心的城镇化，其实也是以产业为主导的城镇化。随着产业地产市场化不断加深，介入产业地产开发运作的市场化主体愈发多元化，各类主体在其中发挥的作用、获取经济效益的方式、发展趋势及成长空间都呈现出不同的态势。

产业地产的核心是产业，比之商业地产，其涉及领域更为宽泛，其复杂程度更不是住宅地产可以比拟。中商产业研究院是国内产业地产规划领域的领先企业，擅长产业、地产和金融的融合策划，拥有产业地产开发运营全程服务经验。中商产业研究院认为，进军产业地产，首先要理解产业，理解什么样的产业适合在市场化主导开发的产业载体进行集聚集群发展。

产业地产新趋势

产业地产的三种形式：产业新城、产业综合体、产业小镇

产业新城

产业新城统筹面积相对较大，是依托以一种或多种产业为主导的工业园区或产业园而建立起来的相对独立的新城镇，其主要特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立运转，在新的地理空间上实现“产城相融”
产业综合体

产业综合体通常面积相对较小，其产业形态表现为高密度的产业集群，实现了工业、商业、服务业、地产业的协同发展；在建筑形态上表现为城市功能综合体，融合工业空间、商业空间、居住空间、生活空间。
产业小镇

近年来，中国小镇产业空心化现状受国家关注，产业小镇即是在国家特色小镇建设号召背景下形成的一种新型产业地产探索模式。其本质同样是产城融合发展理念下的产业集聚、升级和培育问题，有所不同的是产业小镇还须注重小镇的人文融合，规划要充分考虑生态、生产、生活。

产业地产是房地产未来转型发展的重要方向

结构性机会

存量产业结构调整带来的产业机会
改善机会

生产和生活提升带来的产业机会
创新性机会

未知的创新探索，已知的创新颠覆

工业
地产
供应链
地产
农业
地产
教育
地产
健康
地产
旅游
地产
文创
地产
科技
地产
X
地产

产业地产的精准化、联动化、专业化、金融化

地产运营
专业化

产业定位
精准化

核心模式
金融化

产业商业
联动化

运营主体专业化、市场化、物业、服
务及管理系统专业化

产业具体、业务创新、机制清晰

投融资模式多元化、众筹模式、资产证券化股权投资

工业地产改造、产业地产商业综合体商业与
产业跨界合作

产业地产发展驱动因素

旧城产业升级需要新布局
新兴产业发展需要新的产业配套
传统产业转型升级需要新的载体
传统产业园区需要新整合
新城建设需要产业地产新定位
地方经济“产业空心化，地产泡沫化”局面急需改善

产业地产市场竞争格局

类型	典型企业	优势	不足
房地产开发商转型探索新增长点	碧桂园、万科、绿地、保利	传统地产开发领域积累了大量经验，同时也拥有较好的融资能力	由于长期的住宅开发的惯性思维，产业地产商业模式并不非常清晰
传统产业地产商持续发力全国布局	华夏幸福、联东、天安、招商蛇口	拥有较为成熟的商业模式和多年深耕的品牌影响力	面临着重资产化、运营模式等等的问题
政府主导园区企业积极转型升级强化运营机制	张江高科、武汉银湖、南京高科、苏州高新	多年发展体系成熟，国家政策政策支持	异地可复制能力低
制造实体企业向产业地产延伸	海尔、中兴、三一重工、玉柴集团	拥有良好的产业链资源，比较贴近自身发展需求，也易于产业集聚	在开发、设计、建设等方面经验不足，产业协同发展方面有较大局限
金融类企业跨界产业地产	复星集团、天赋资本、弘毅投资、华融集团	拥有强大的资本后盾和资本运营能力	地产项目开发团队与经验欠缺
互联网巨头悄然布局	腾讯、京东、阿里菜鸟、百度	足够任性巨额资本，自身业态及影响力易于产业集聚	地产项目开发团队与经验欠缺

房企拿地五大新模式

文旅小镇模式
大健康模式
科技产业模式
农业扶贫模式
商贸综合模式

通过整合 IP 资源，形成成熟的文旅产品体系向政府勾地，核心在于资源的稀缺性和可落地性。

选址要求

资源提升模式

IP资源嫁接模式

整合/战略合作医疗资源，融入生态、养生、体育、文化等形成大健康产品体系，形成强强联合拿地的模式

选址要求

发展模式

依托企业强大的资金实力和产业资源整合能力，通过打造科技小镇概念拿地，但该模式房企进入门槛较高。

选址要求

发展模式

响应国家乡村振兴战略，房企通过农业扶贫模式可以获取农业流转用地，但目前尚未形成成熟的产品模块和盈利模式。

选址要求

发展模式

通过「商业+IP资源」或 TOD 开发模式获取市中心或城郊土地。

选址要求

发展模式

1、「商业+」模式

在购物中心植入「电竞、教育医疗、乐园」等美好生活实现需要的IP服务行业，打造城市名片，助力企业以「综合体」模式拿地，同时为商业引流。

2、TOD模式

以公共交通为导向的发展模式，通过交通枢纽与商业功能的相互结合及整体规划，实现并加快城市一体化进程。

五种创新拿地模式各有侧重，每一种方式的进入门槛也不同，房企可根据企业自身特点、优劣势比较以及对应的风险评估采用适合的拿地模式。随着土地市场的不断发展，新的拿地模式也会不断涌现，这方面也亟需房企的探索与创新能力。

	文旅小镇模式	大健康模式	科技产业模式	农业扶贫模式	商贸综合模式
选址	三四线及农村	城郊三四线及农村	三四线及农村	城郊三四线及农村	市中心城郊
房企进入比重	★★★★★	★★★★	★★	★★	★★
房企进入门槛	★	★★	★★★	★★	★★★
模式风险	★★	★★	★★	★	★★
成熟度评估	★★★	★★★	★★	★	★

中商服务

askci·service

立项拿地

前期调研
拿地可行性研究
项目选址
项目立项报告
土地价值评估
项目策划方案
策划定位
项目概念性规划
拿地策略研究
修建性详细规划

产品设计

产品市场定位
体量及配比
商业模式设计
产业体系构建

开发与建设

开发方案
项目工程规划
开发模式设计
财务测算
开发时序设计
项目建设规划

招商规划

招商UPS打造
形象包装策划
招商方案策划
招商人员培训
项目招商地图
运作流程标准化
招商活动策划

运营规划

运营体系规划
服务体系设计
配套政策设计
流程制度设计
组织架构设计
增值体系构建
管理模式设计

资本运作

投融资规划
上市顾问
产业基金设计
PPP模式设计
兼并与收购

规划方法

Planning method

从顶层设计上，产业地产开发应对五个方面进行系统性思考。

战略研判
- 战略价值
- 概念包装
商业模式
- 开发商
- 投资商
- 服务商
产业逻辑
- 基于成本
- 基于市场
- 基于投资
产品体系
- 综合自身资源优势
- 综合市场调研需求
服务体系
- 打造全国性的市场体系
- 打造市级的服务体系

规划模式上，产业地产应以协同规划构建多级联动的运营资源整合能力

定位策划市场方案产品方案开发方案招商方案运营方案

从商业模式上，产业地产应变“租售模式”为“全产业链模式”

地产概念

选择优质项目，向开发商进行土地出让，获取土地出让收益

房产概念

对已经建成的物业项目选择出租获得租金收益或出售获得收益

时间概念

前期打造公共基础设施或服务平台，吸引其他项目投资，获得后期发展收益

空间概念

通过高收益项目获得盈利，来弥补公共基础类项目，平台类项目等低盈利性项目的投入

孵化概念

为企业提供免费办公场所和相关的创业辅导，通过控股入驻的初创企业的，获取退出收益

从开发模式上，产业地产应尝试打造产销一体的“协同开发平台”

1

产业众筹模式

行业联盟；产品定制，以销定产。

2

资金众筹模式

资金联盟；如星浩资本。

3

服务众筹模式

技术、渠道、专业服务资源网络。

4

团队众筹模式

产融智府多元合作。

从运营模式上，产业地产要做二看三求四——探索产业园区4.0模式

园区1.0

园区本身服务--纯开发商思维，典型“租售模式”，因此，园区服务仅停留在物业管理、园区安防。卫生、停车等最基本服务。

园区2.0

企业基本服务--政府型园区为主为招商需求，为企业提供一系列基本服务，包括企业的行政手续代办、园区招聘会、企业的专业咨询服务等。

园区3.0

企业增值服务--关注企业的成长涉足销售服务、采购服务、研发服务、品牌服务、融资服务等增值服务，助力企业降低经营成本，提高利润空间。

园区4.0

投资孵化服务--园区运营主体“以时间换空间”来“赌未来”介入入驻企业实体经营，为其提供创业孵化、股权投资、公共平台与企业共同成长。

规划理念

Planning concept

产业思维

园区开发者始终将产业发展而非地产经营放在园区开发的首要地位

开发者始终保持将产业做大做实的心态，认真、科学地制定园区的产业发展规划，并按照产业发展规划制定园区招商策略。

园区开发者具备一定的产业服务能力，围绕上下游产业链及企业生命周期可衍生出形式各样的生产性服务需求，通过产业服务增加园区的盈利空间，同时增强园区吸引力。

社区思维

过去，园区过分强调经济功能而忽略社会功能，难以满足人的基本需求

未来，更强调人的因素，更强调社会管理和社会服务的功能。这样才能让人在园区里面能够真正体会到产业、生活的相结合、产业与城市的相结合。

金融思维

开发商发挥入驻企业优势，采用产业投资基金或物业入股方式对成长型企业进行孵化培育，待孵化企业被并购或上市后，通过分享成长红利获取资本增值，形成既当“房东”又当“股东”模式

通过出台政策、信用担保、引导资金、设立专项资金、上市服务等措施，打造园区融资基本环境，构筑融资服务平台，构建园区产业发展的资金蓄水池

政府层面：园区开发融资将形成以银行贷款、债券融资和PPP相结合的格局。市场层面：园区开发融资将更多的向REITS方向发展，以降低融资成本。

互联网思维

1、即园区定位

产业园区都应该根据自身的融资禀赋、市场需求、周边竞争等因素进行定位，专注于所定位的功能与产业。

2、即园区效率

利用互联网打造电商平台，不断集聚产业资源，优化产业组织，高效、无边界地把各种信息对接起来，提高园区地产产业效率。

3、即园区招商推广

突破传统招商模式，园区通过微博微信等形式进行微营销，同时，通过粉丝效应打造圈层社区，形成良好地业界口碑

4、即园区对客户响应速度

产业园区都应该根据自身的融资禀赋、市场需求、周边竞争等因素进行定位，专注于所定位的功能与产业。

中商优势

askci·advantage

一、全产业链产业咨询服务机构

我们服务的客户主要各级政府、园区管委会、产业开发投资者、投资机构，业务范围包括了投资选址、策划、规划、设计、投资开发、招商策划、招商代理、运营管理、产业基金等，我们团队凭借环球视野及本土经验，定能为业主带来非凡的价值！同时近年来我们也取得了卓越成绩。

10000+

累计企业服务案例

600+

可行性研究项目经验

400+

商业计划书项目经验

300+

产业规划园区规划案例

800+

项目包装策划项目案例

5000+

细分产业研究项目案例

二、进入商界、政界及社会各界的独到网络及人脉资源

中商是国内第一家拥有自主知识产权数据库的产业咨询机构

数据支持

中商与数百家财经媒体建立良好合作关系，为投资者项目宣传推广

创投推广

中商与金融机构、创投机构等紧密合作，为项目提供投融对接

投融对接

多元化
资源整合

中商与贵州财经大学共建产学研合作基地以及贵州产经大数据平台

产学研
对接

中商与各地商会、协会资源对接与共享，为项目落地与政府招商服务

资源共享

中商与地方政府与园区建立合作关系，成为政府指定的招商合作机构

招商合作

100+
政府招商
代理协议
500+
招商合
伙人资源
1000+
商会
协会资源
2000万+
企业数
据库资源

我们在商界、政界及学界拥有广泛资源，形成中商特有的多元化资源体系，有效助力客户成功。我们与众多商界领袖、政府部门、产业投资者、科研院校、财经媒体等接触，邀请他们参加我们的圆桌会议、行业论坛、研讨会等各项活动，分享和交流产业观点，提供项目资源对接服务。我们深知只有可落地实施的规划才是成功的规划，为此，我们和相关部委、行业专家、企业家等都保持了良好的互动，做到有规划有资源导入。

三、独特的专长提供真知灼见

行业专家

近20年
产业咨询经验
数据

1亿+
数据总量
模型

50+
项目研究模型
会议

100场
项目圆桌会议
知识库

5万+
内部知识库文件

我们拥有近20年产业研究经验与大数据积累，长期跟踪企业竞争动态，监管市场环境的变化以及技术前沿发展等多方面信息，构建丰富的行业知识体系，为客户提供独具创造性和可实施性的产业战略方案。我们运用顶级的人才，先进的研究模型，高效地为您提供产业领域的专业知识与真知灼见。我们处在粤港澳大湾区经济市场前沿，更能洞悉产业形势与市场趋势。

四、我们是最具前瞻性差异化落地性服务优势

中商产业研究院首先编制“产业规划”确定发展战略与方向，然后针对性进行“招商策划”，最后再实施“招商代理”，确保规划落地实施。

优势对比
- 规划理念
- 数据支撑
- 研究方法
- 研究团队
- 质量管理
- 后续服务
传统规划设计院
- 专注城市法定规划和区域战略空间研究、产业规划往往是短板。
- 缺乏专职市场研究人员和数据支撑。
- 专家指导+文案研究
- 存在产业研究、市场调研模块分包现象。
- 项目经理负责制
- 城市规划设计、园林、景观等。
科研院校
- 专注宏观经济和产业技术领域的研究。
- 缺乏专职市场研究人员和数据支撑。
- 专家指导+文案研究
- 专家+学生兼职
- 专家/教授负责制
- 专项研究
中商产业研究院
- 顶天立地：强调规划的战略高度和落地实操性。专注于城市系统规划。
- 中国最完整的行业经济数据库系统（含30类大行业，5000多子产业）,上百余名产业咨询顾问。
- 文案研究+中商数据库+市场调研+专家访谈
- 100%全职专业员工
- 三级审核机制：项目经理、项目总监、内外部评审委员会
- 三位一体系统集成：咨询（产业规划）+资源（招商策划与招商代理）+资本（产业基金与投资开发）