广州城市更新“1+3”政策全部公布 重大微改造项目需超八成村民同意

关键词：表决方式 全面改造需总人数80%同意 3年未达签约比例要重新报批

新规将旧村改造项目表决人的范围进行了拓宽和扩大，纳入了世居祖屋的权属人。全面改造项目实施方案村民表决稿（含拆迁补偿安置方案）经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%以上同意后，由区政府根据村民同意的表决稿形成项目实施方案送审稿，送审稿报市城市更新部门。市城市更新部门对表决情况审核后，对高比例表决通过的送审稿，优先提交市城市更新领导机构审议；市城市更新领导机构优先审议高比例表决通过的送审稿。

另外，项目实施方案审批确定后，区政府组织村集体签订补偿安置协议。对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80%以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作。

补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。

旧村改造中，最大的难点之一就是“钉子户”问题。比如杨箕村，因为钉子户问题拖了足足3年才开拆。《旧村办法》规定，政府征收储备的项目，由各区依法进行征收。对经协商达不成一致的留守户，依法通过行政裁决、司法诉讼、强制执行等方式解决。合作改造、自主改造项目，村集体经济组织与村民之间就已签订的补偿安置协议产生争议的，村民理事会可进行协调；协调无果的，可依法提起民事诉讼。

合作改造、自主改造项目，经村民大会或村民代表大会依法表决，由村集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地的，对少数无法达成协议的村民，应当加强宣传、解释工作，村民理事会也可协助村民委员会、村集体经济组织进行协调；经多次协商仍无法达成协议的，由区政府依法作出征收补偿决定，并依程序申请法院强制执行。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁。禁止建设单位参与拆迁活动。发生重大恶性事件的，严肃查处并追究责任。

关键词：利益调节 政府和村集体按比例分配 政府所得部分限定用途

城市更新改造，如何调节各方利益是决定项目成败的关键性因素。《旧村办法》明确，旧村庄更新改造项目应当结合土地市场情况，参照半年内土地公开出让成交价格和周边区域新建商品房交易价格。至于更新改造获得的收益，则由各级政府和村集体按照一定比例进行分配。

其中旧村庄更新改造项目，经审定的项目实施方案确定的建筑面积（用地）与规划的建筑面积（用地）相较有节余的，按照4：3：3的比例由市政府、区政府、村集体进行分配；市、区政府用于增加公建配套或统筹建设城市更新改造安置房，村集体用于改造项目的统筹安排。