广州城市更新“1+3”政策全部公布 重大微改造项目需超八成村民同意

旧村庄改造选择合作企业过程中，经竞争节余的融资建筑面积由区政府和村集体按照5：5进行分配，用于改造项目的统筹安排。节余的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部分后，由区政府和村集体按照5：5的比例分成；区政府所得部分用于设立城市更新资金，专项扶持本区城市更新项目。

《旧厂办法》则规定，于有合法用地手续的以及已完善历史用地手续的集体旧厂房、工业园区升级改造项目，经市城市更新领导机构审定，可不纳入旧村全面改造的。在规划承载容量允许的前提下，按现状用地面积和容积率1.8（毛）计算权益建筑面积。有留用地指标的，按旧厂房用地面积与留用地面积2：1抵扣留用地指标，抵扣留用地指标后仍有剩余的旧厂房用地，或没有可抵扣留用地指标的，须将该部分用地或规划建筑面积的30%无偿交给政府。超过计算权益建筑面积部分的建筑面积，按照4：3：3的比例，由市政府、区政府、村集体进行分配。

对于申请转为国有土地的集体旧厂房用地，纳入旧村全面改造的，按规划用途市场评估价的20%缴纳土地出让金；纳入旧村微改造的，按规划用途市场评估价的30%缴纳土地出让金；其余的按规划用途市场评估价的40%缴纳土地出让金。

关键词：改造方式 重大微改造项目需超八成村民同意 三类社区微改造可获鼓励或奖励

本次城市更新“1+3”系列文件，均提出了微改造的概念。微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。

《旧村办法》专门有一个章节对应该如何进行微改造进行了规范。该办法明确，微改造项目实施方案按照《广东省农村集体经济组织管理规定》中涉及村民切身利益的重大事项相关规定进行表决，表决同意后，方可上报区政府审查。政府主导的以整治修缮为主的旧村庄更新改造项目无需进行表决。

旧村庄微改造项目实施方案涉及房屋拆迁补偿安置等重大事项的，由区政府牵头组织村民委员会或村集体经济组织按规定表决通过后启动实施。自批复之日起2年内，涉及的重大事项未能取得80%以上村集体经济组织成员同意的，批复自行失效。

《旧城办法》则明确，三类社区微改造项目，应当给予鼓励或奖励：一是在传统商住混合的用地格局及现状商业氛围浓厚的临主街一线界面，允许有条件地变更建筑使用用途；二是历史建筑的使用现状与建筑的使用性质、内部使用功能不一致，对建筑的保护产生不利影响的，建筑所有人可以按照建筑的具体保护要求提出建筑物使用性质变更；三是为地区提供公益性设施或者公共开敞空间的，在原有地块建筑总量的基础上，可获得奖励，适当增加经营性建筑面积。