萬科股權之變：奠定萬億市值根基 新業務將獨立分拆上市
不僅僅因為寶能。萬科這家A股的標桿公司，在這個春天下定決心要解決股權分散和長遠發展問題。
未來十年，萬科的目標是萬億市值。要實現這一目標，必須具備扎實的制度根基，萬科的答案是混合所有制+事業合伙人制。
3月14日的年度業績發布會，管理層沒有直接回應擬引入深圳地鐵集團事宜，盡管在前一天，公司已經公告將以增發為主收購深鐵旗下項目，涉資400億-600億。顯然，雙方還沒有準備好亮相在聚光燈下。
這一涉及到重組的收購還需要得到股東大會審議通過以及相關監管部門的批準，在此之前，高調或許不合時宜。
萬科總裁郁亮表示，重組方案最終要獲得全體股東的認可。萬科過去的成功是基于混合所有制，未來也是如此。
重組的兩大原則
郁亮表示，對于重組萬科堅守兩條原則：有利于全體股東的利益；需要符合公司戰略，對公司長遠發展有利。
全體股東也包括寶能。作為當前持股24.26%的萬科第一大股東，寶能系實際控制人姚振華對于萬科的重組方案態度如何，依舊是個未知數。
不過，投資界人士指出，萬科重組方案實際上也向寶能拋出了橄欖枝。深圳地鐵的優質項目注入，構成實際上的利好，在停牌后大盤已下跌20%的情況下，有利于支撐萬科股價，從財務投資角度，盡量避免寶能及其跟隨者的損失。
而對于股權之變是否“國進民退”，郁亮回應說，萬科一直是混合所有制的代表，最初從國企改制引入華潤，過去的成功是混合所有制的成功，這是最有活力的（制度），未來也是如此。
萬科目前的股東結構包括，以華潤為標志的央企國資股東，萬科合伙人股東以及其他民資、中小股東。
在萬科總股本中，寶能系持有24.26%，華潤集團持15.29%，安邦保險持6.18%，萬科盈安合伙持4.14%，德贏1號、2號資管計劃持5%左右，劉元生持1.23%。
萬科董事會主席王石曾多次表示，重組希望引入更多國資股東，以穩定股權結構。以400億-600億的交易對價計，深圳國資委直屬獨資企業深鐵獲得萬科股份應在15%以上。接近萬科的人士表示，重組一旦完成，深鐵將會成為萬科長期的重要股東。
制度之外，引入深圳地鐵，也是基于商業機會的邏輯，符合公司戰略。萬科董事會王石稱，萬科與深鐵合作是最好的戰略協同。
萬科高級副總裁譚華杰的介紹透露了雙方合作的基礎：是中國城市化進入第二階段的巨大商業機會。
譚華杰說，中國城市化僅僅完成一半，第二個城市化階段才剛開始。而下一個城市化階段中農民工二代會成為主流，成為新市民，他們將在城市生根，帶來的增量居住、生活和工作需求都不同以往，發達城市周邊為他們提供了在城市圈定居的可能。
點狀城市向城市帶發展是發達國家的發展趨勢。在日本，軌道交通成功解決了大東京圈的城市病，91%東京都的公共交通由軌道交通承擔，目前，北上廣深軌道交通分擔率分別為42%、51%、47%和28%。
郁亮也指出，萬科與各地地鐵都有合作，已有近40個地鐵上蓋物業。在每個城市里面最稀缺的土地資源，都是地鐵沿線，在城市圈中，軌道交通扮演了非常重要的角色。
軌道交通還帶來巨大的人流量，為萬科提供城市配套服務帶來了更多機會。從實踐來看，軌道物業經營表現比非軌道物業更好，盈利更高，溢價能力更好。
萬科與深圳地鐵的合作就著力于此。據此前的信息，萬科和深圳地鐵合作后，突破了拿地瓶頸，有更多機會以合理價格獲取土地資源；并且，“軌道+物業”的開發模式，將不僅僅在深圳，而要延伸到周邊城市及更多大都市群。
萬億市值的雄心
“萬科的轉型和萬億目標，迫切需要解決制度層面的問題，否則會形成掣肘。”接近萬科的人士表示，重組有望解決這一問題。
郁亮說，萬科此次的重組方案，希望不僅是針對當下的，更是面向未來的。
2015年，萬科確定了萬億大萬科的愿景，未來十年達到萬億市值是一個基本的量化目標。
譚華杰指出，供給側改革是中國經濟未來發展的大方向。落實在房地產領域，應以“房地產+服務”取代“房地產+鋼筋水泥”。如政策引導得當，“房地產+服務”多個細分行業具備投資、收入超過萬億元的潛力，合計相當于新打造一個房地產業。
由此，在傳統業務之外，萬科2015年的創新業務進展迅猛。首先是物業服務，公司董事會通過萬科物業市場化發展的議案，同意增發10%股權啟動萬科物業事業合伙人機制，推動萬科物業的市場化擴張和跨越式發展。
數據顯示，萬科物業去年主動拓展了377個非萬科開發的住宅項目，實現主營業務收入29.7億元，同比增長49.4%。物業服務覆蓋國內64個大中城市，合同管理面積達2.1億平方米，同比增長107.8%。
第二是物流地產，萬科物流聚焦電商、快遞快運等行業客戶需求，通過拼盤合作、并購等模式，快速在重點城市實現網路化布局。截至2015年底，萬科物流已或擬進駐22個城市，已、擬獲取項目29個，總建筑面積近300萬平方米，與200多家行業客戶建立起業務合作關系。
此外，萬科在地產金融化上也著力頗多。2015年，以前海萬科企業公館為投資標的的鵬華前海萬科REITs成為國內首只公募REITs，相關金融產品的推出，有助于公司盤活存量資源，提高資金利用效率。
郁亮表示，萬科正在培養更多新的業務，未來都將獨立分拆上市，“萬科系”整個控股集團市值加起來將超萬億。
值得關注的是，萬科高管也做了大幅調整，原上海公司總經理孫嘉新任執行副總裁兼任CFO，原CFO王文金擔任執行副總裁兼首席風險官，原董秘譚華杰轉任高級副總裁，負責前瞻性業務、新業務的研究及落地。原廣田股份董秘朱旭接任萬科董秘。
其中，首席風險官是萬科新設。王文金表示，萬科新的業務越來越多，包括物流、海外，中間可能產生市場風險、內部管理等很多風險，跟以前做CFO工作有相關性，董事會希望加強這方面的工作；從世界500強的經驗來看，很多都設有風險官，其責任是保證企業健康平穩發展，規避風險。
（來源：21世紀經濟報道 張曉玲 楊悅祺）
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